Belåningsgrad (LTV) visar lånets storlek i förhållande till fastighetens värde: Lån / Fastighetsvärde. Skuldkvot visar lånets storlek i förhållande till fastighetens driftnetto: Lån / Driftnetto. LTV svarar på hur mycket säkerhet långivaren har, medan skuldkvoten svarar på hur stor skulden är jämfört med vad fastigheten faktiskt tjänar.
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men nivån hamnar oftast mellan 60 och 80%. Ränta och övriga villkor sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad du förväntar dig. Fastigheten ställs som säkerhet, så utebliven betalning kan leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur skuldkvot och belåningsgrad (LTV) bedöms vid kommersiell utlåning rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Eftersom långivare väger belåningsgrad och kassaflöde olika är det en fördel att kunna jämföra flera alternativ via en låneförmedlare, där ansökan bara ger en kreditupplysning. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet, vilket sätter fastighetens värde och din belåningsgrad i centrum redan från start.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för kommersiella fastighetslån
Tabellen visar aktörer som är relevanta när ett företag eller en fastighetsinvesterare vill finansiera en kommersiell fastighet. Titta särskilt på vilken typ av säkerhet och vilket kassaflödeskrav som uppges, eftersom det är dem LTV och skuldkvot handlar om.
| Långivare | Typ av aktör | Målgrupp | Relevant för LTV och skuldkvot | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetsfinansiering via flera långivare | Företagare och fastighetsinvesterare | Förvärvslån, topplån och bryggfinansiering upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Jämför Kreas villkor → |
| Creddo | Låneförmedlare för företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra fastighetslån. Riktar sig endast mot juridiska personer | Kolla villkor hos Creddo → |
| Svea Bank | Bank med fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Positionerar sig med flexibla lösningar för låntagare som nekats av andra banker | Se Svea Banks erbjudande → |
| SEB | Bank med fastighetslån | Företag och bostadsrättsföreningar | Pantbrev med fullt belåningsvärde som säkerhet. Belåningsgraden beror på fastighetstyp och fastigheten ska över tid visa positivt kassaflöde | – |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad belåningsgrad (LTV) och skuldkvot betyder, och hur de räknas ut
- Varför en långivare tittar på båda nyckeltalen och inte bara ett
- Hur samma belåningsgrad kan ge helt olika skuldkvot
- Vad som påverkar kostnaden och vilka avgifter som kan tillkomma
- Hur du väljer en nivå på lånet som ger dig marginal
🏢 Skuldkvot och belåningsgrad förklarat — från grunden
När ett företag köper, bygger om eller refinansierar en kommersiell fastighet gör långivaren en helhetsbedömning. Två frågor står i centrum: hur stor är skulden jämfört med fastighetens värde, och hur stor är den jämfört med det fastigheten tjänar? Det är dessa två frågor som LTV och skuldkvot besvarar.
🏠 Vad är belåningsgrad (LTV)?
Belåningsgrad, på engelska loan-to-value eller LTV, är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Formeln är Lån / Fastighetsvärde, uttryckt i procent. Ett lån på 12 000 000 kr mot en fastighet värd 20 000 000 kr ger en belåningsgrad på 60%.
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men i praktiken ligger nivån oftast mellan 60 och 80%. Den del av köpeskillingen som lånet inte täcker måste du finansiera med eget kapital, och kontantinsatsen ska företaget ha råd med på egen hand.
Vilken belåningsgrad en långivare accepterar beror på fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Säkerheten är i regel pantbrev i fastigheten, som registreras hos Lantmäteriet.
📈 Vad är skuldkvot?
Skuldkvoten sätter lånet i relation till fastighetens driftnetto: Lån / Driftnetto. Driftnetto är fastighetens intäkter minus drift- och underhållskostnader, före räntekostnader. Resultatet kan läsas som hur många års driftnetto som motsvarar hela skulden.
Ju lägre skuldkvot, desto mindre skuld per intjänad krona och desto större marginal har fastigheten att bära sina kostnader. För en fastighet som företaget använder själv räknar långivaren på verksamhetens betalningsförmåga i stället för hyresintäkter. Vilka nivåer som accepteras sätts av respektive långivare i en samlad bedömning av kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde.
🔍 LTV mot skuldkvot – vad de visar
| Nyckeltal | Formel | Frågan det besvarar | Påverkas främst av |
|---|---|---|---|
| Belåningsgrad (LTV) | Lån / Fastighetsvärde | Hur stor del av värdet är belånat? | Fastighetens värde, lånebelopp, eget kapital |
| Skuldkvot | Lån / Driftnetto | Hur stor är skulden jämfört med vad fastigheten tjänar? | Hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, lånebelopp |
LTV är ett säkerhetsmått och skuldkvoten är ett kassaflödesmått. Därför kan en fastighet ha en måttlig belåningsgrad men en hög skuldkvot, och tvärtom.
🧮 Så räknar du själv i tre steg
- Ta fram fastighetens värde, helst genom en värdering från en oberoende aktör, och dividera önskat lånebelopp med värdet för att få belåningsgraden.
- Räkna fram driftnettot: årliga intäkter minus drift- och underhållskostnader, före räntekostnader.
- Dividera lånebeloppet med driftnettot för att få skuldkvoten, och kontrollera sedan att intäkterna täcker drift, ränta och amortering med marginal.
💡 Räkneexempel: samma belåningsgrad, olika skuldkvot
Exemplen nedan är illustrationer och inga offerter. Antagandena är valda för att visa hur nyckeltalen samverkar: fastighetsvärdet är 20 000 000 kr i alla tre scenarier, och räntekostnader är inte inräknade i driftnettot.
| Scenario | Fastighetsvärde | Lån | Driftnetto per år | Belåningsgrad | Skuldkvot |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 20 000 000 kr | 12 000 000 kr | 1 200 000 kr | 60% | 10,0 |
| B | 20 000 000 kr | 16 000 000 kr | 1 200 000 kr | 80% | 13,3 |
| C | 20 000 000 kr | 16 000 000 kr | 1 600 000 kr | 80% | 10,0 |
Scenario B och C har exakt samma belåningsgrad, men olika skuldkvot eftersom fastigheterna tjänar olika mycket. Scenario C har samma skuldkvot som scenario A trots att lånet är 4 000 000 kr större, eftersom driftnettot är högre. En långivare som bara tittar på LTV skulle alltså missa en viktig skillnad.
Nyckeltalen rör sig också när förutsättningarna ändras. Om värdet i scenario B skulle falla med 10 procent till 18 000 000 kr stiger belåningsgraden till 88,9%, alltså över den generella övre nivån på cirka 85%. Vill du se hur olika långivare ställer sig till din belåningsgrad kan du jämföra villkor hos Krea.
Kolla ränta och villkor hos Krea →
🛡️ Riskerna med hög belåning
Fastigheten ställs som säkerhet, och om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten. Det kan få stora konsekvenser för företaget och för personer som gått i borgen. Betalningsanmärkningar kan dessutom göra det svårare att få nya lån.
Med rörlig ränta följer lånekostnaden marknadsräntan: går räntan upp får du betala mer. Det pressar driftnettot efter räntekostnader och gör att en hög skuldkvot blir känsligare. Belåningsgrader som 85% beskriver vad som normalt går att få, inte vad som är försvarbart för just ditt bolag.
✅ Vad gäller för LTV och skuldkvot — och vad gäller inte?
Många missförstånd kring kommersiell utlåning handlar om att tro att ett enda nyckeltal avgör allt. Tabellen reder ut vanliga situationer.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Belåna fastigheten upp till cirka 85% av marknadsvärdet | ⚠️ | Generell övre nivå. Oftast hamnar belåningsgraden mellan 60 och 80% |
| Samma belåningsgrad oavsett fastighetstyp | ❌ | Hyresfastighet med stabila intäkter kan normalt belånas högre än specialiserad industrifastighet |
| Finansiera kontantinsatsen med lån i samma fastighet | ❌ | Företaget måste ha råd med kontantinsatsen på egen hand |
| Behov över maxnivån löses med andra låneformer | ⚠️ | Kan i vissa fall kombineras med exempelvis företagslån, men det ökar skuldsättningen |
| Lån utan fastigheten som säkerhet | ⚠️ | Ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider |
| Hög LTV räcker om fastigheten är värdefull | ❌ | Långivaren bedömer även företagets ekonomi, säkerheterna och projektets utsikter |
| Nystartat bolag kan få fastighetslån | ⚠️ | Kräver tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase |
| En universell gräns för skuldkvot gäller alla långivare | ❌ | Varje långivare gör en egen bedömning av kassaflöde, skuldsättning och marknadsvärde |
För den som är osäker på var gränserna går är en förmedlare ett sätt att få flera bedömningar utan att varje ansökan ger en ny kreditupplysning. Krea jämför långivare för större fastighetslån och kan vara ett utgångsläge för dig som söker ett större fastighetslån.
💰 Vad kostar ett kommersiellt fastighetslån?
Räntan på ett fastighetslån sätts individuellt och baseras bland annat på företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom lånet har fastigheten som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntenivån påverkas också av marknadsräntan, risken i företaget och vilken säkerhet som ställts.
| Finansieringsform | Vanlig löptid | Vanligt syfte | Erbjudande |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år | Förvärv, ombyggnad och refinansiering | Se Kreas erbjudande → |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Kortsiktig finansiering i väntan på försäljning eller refinansiering | Se Kreas bryggfinansiering → |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Nybyggnad eller renovering med successiv utbetalning | – |
Det här påverkar din totala kostnad:
- Belåningsgrad: högre belåning innebär större risk för långivaren och kan påverka villkoren.
- Kreditvärdighet och kassaflöde: återbetalningsförmågan bedöms utifrån företagets ekonomi och säkerheterna.
- Fast eller rörlig ränta: fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan, rörlig följer den.
- Avgifter: utöver ränta kan det tillkomma uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnader för pantbrev och värdering.
- Amorteringsupplägg: annuitet, rak amortering eller bullet-lösning påverkar både likviditet och totalkostnad.
- Löptid: en amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt.
Räkna därför alltid på totalkostnaden inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter.
🎯 Så väljer du rätt finansiering utifrån nyckeltalen
Nyckeltalen är verktyg för att välja en försvarbar nivå, inte mål att maximera. Gå igenom stegen i ordning.
- Ta fram en oberoende värdering. En värdering som görs av en oberoende aktör gör belåningsgraden trovärdig.
- Räkna LTV och skuldkvot. Räkna både på dagens läge och på ett försiktigare scenario med lägre värde och lägre driftnetto.
- Lämna marginal. Cirka 85% är en generell övre nivå, inte en rekommendation. Var realistisk med framtida kassaflöden, eftersom överoptimism kan ge likviditetsproblem senare.
- Välj finansieringsform efter syfte. Långsiktigt fastighetslån, brygglån och byggnadskreditiv har olika löptider och passar olika behov.
- Bestäm ränteupplägg. Du kan välja fast eller rörlig ränta, eller dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken.
- Samla underlaget. Långivare vill bland annat se värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut, hyresavtal, driftskostnader och en affärsplan.
- Jämför långivare. Små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid, så låt flera långivare presentera sina villkor.
Har du flera fastigheter, en komplex ägarstruktur eller en ansträngd ekonomi bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är skillnaden mellan LTV och skuldkvot?
LTV (belåningsgrad) mäter lånet mot fastighetens värde och beskriver hur mycket säkerhet långivaren har. Skuldkvoten mäter lånet mot driftnettot och beskriver hur stor skulden är jämfört med det fastigheten tjänar. En långivare tittar normalt på båda, eftersom de svarar på två olika frågor.
❓ Hur hög belåningsgrad kan ett företag ha på en kommersiell fastighet?
I regel kan du som mest belåna cirka 85% av fastighetens värde, men oftast hamnar nivån mellan 60 och 80%. Nivån beror på fastighetstyp, kreditvärdighet och långivare. Du behöver dessutom ha eget kapital för resten av köpeskillingen. Vill du jämföra hur olika långivare bedömer din fastighet kan du ansöka via en förmedlare.
❓ Hur räknar jag ut skuldkvot?
Dividera lånebeloppet med fastighetens årliga driftnetto. Med ett lån på 16 000 000 kr och ett driftnetto på 1 200 000 kr blir skuldkvoten 13,3. Driftnettot räknas som intäkter minus drift- och underhållskostnader, före räntekostnader, så använd samma definition när du jämför olika alternativ.
❓ Vilken skuldkvot godkänner en bank?
Det finns ingen gemensam gräns som gäller alla långivare. Bedömningen görs utifrån företagets kreditvärdighet, kassaflöde, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde. Den som vill veta var en viss långivare drar gränsen bör fråga långivaren direkt eller jämföra flera erbjudanden.
❓ Vad händer med belåningsgraden om fastighetens värde faller?
Belåningsgraden stiger när värdet faller, eftersom lånebeloppet ligger kvar. Ett lån på 16 000 000 kr mot en fastighet som sjunkit från 20 000 000 kr till 18 000 000 kr ger en belåningsgrad på 88,9% i stället för 80%. Hur din långivare agerar i ett sådant läge framgår av låneavtalet, så kontakta långivaren om du är osäker.
❓ Passar kommersiell fastighetsfinansiering små fastighetsbolag?
Ja, det finns aktörer som riktar sig mot små och medelstora fastighetsbolag. Creddo är en låneförmedlare som endast vänder sig till juridiska personer. Det kan vara svårare för småföretag eller föreningar med dålig ekonomi att få fastighetslån, så kassaflöde och säkerhet väger tungt.
❓ Vilka underlag behöver jag för en ansökan?
Det varierar mellan långivare, men ansökan innehåller ofta en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter vill långivaren också se hyresavtal och driftskostnader. Ju tydligare uppgifter du lämnar, desto lättare är det för långivaren att bedöma risken.
❓ Hur jämför jag långivare utan flera kreditupplysningar?
Om du ansöker hos flera långivare var för sig kan det bli flera kreditupplysningar. Via en låneförmedlare räcker det med en ansökan som når flera banker och långivare, vilket bara blir en kreditupplysning. Förmedlaren kan dessutom hjälpa till att utforma ansökan.
❓ Vad händer om jag inte kan betala lånet?
Missar du betalningarna riskerar företaget en betalningsanmärkning, vilket kan göra det svårare att få nya lån. Eftersom fastigheten är säkerhet kan långivaren dessutom utnyttja den. Det kan även drabba personer som gått i borgen, så räkna med marginal redan från början.
🏆 Sammanfattning
Belåningsgrad (LTV) är Lån / Fastighetsvärde och skuldkvot är Lån / Driftnetto. LTV beskriver säkerheten och skuldkvoten beskriver kassaflödet, och en långivare väger normalt båda. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%.
Samma LTV kan dölja olika skuldkvot, så räkna alltid på båda och testa ett försiktigare scenario. Använd nivåerna som ett tak och inte som ett mål, och lämna marginal för räntehöjningar och värdefall. Vid komplexa situationer bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
