Banken räknar ut hur mycket pengar fastigheten lämnar kvar när alla löpande kostnader och lånebetalningar är betalda. Kalkylen startar med driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader), drar av underhåll, finansnetto och amortering och landar i ett kvarvarande kassaflöde.
Hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Lånet prövas dessutom mot belåningsgrad, som i regel ligger mellan 60 och 80% av värdet och som mest runt 85%. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än i exemplen i guiden.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur banken gör en kassaflödesanalys för en kommersiell fastighet rekommenderar vi Krea.
Krea är specialiserat på större fastighetslån och förmedlar bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Eftersom olika långivare gör olika bedömningar av samma kassaflöde kan du via en förmedlare nå flera långivare med en och samma ansökan och se hur din kalkyl står sig. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet.
📊 Jämförelse: ledande långivare för kommersiell fastighet
Tabellen visar långivare och förmedlare som är aktuella när du ska finansiera en kommersiell fastighet eller ett fastighetsbolag. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och anges därför inte som ett fast tal.
| Långivare | Typ | Målgrupp | Kännetecken | Belåning och belopp | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserat på större fastighetslån, brygglån, topplån och förvärvslån | Förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Se villkor → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Företagslån för fastighetsprojekt, endast för juridiska personer | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
| Svea Bank | Bank | Företag och privatpersoner med behov | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Uppgift ej tillgänglig | Se villkor → |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Bedömer belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning, pantbrev med fullt belåningsvärde | Belåningsgraden varierar med fastighetstyp | – |
Skillnaden mellan långivarna ligger sällan i själva kalkylstrukturen utan i hur strikt de bedömer kassaflödet, vilken belåningsgrad de accepterar och vilka avgifter som tillkommer. Genom att gå via en låneförmedlare blir det dessutom bara en kreditupplysning, i stället för en per långivare.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur driftnetto, underhåll, finansnetto och amortering bildar det kvarvarande kassaflödet
- Vad banken bedömer utöver kassaflödet: belåningsgrad, säkerhet och räntebindning
- Vilka situationer som fungerar och inte fungerar i en kassaflödesanalys
- Hur ränta, avgifter och amortering påverkar kalkylen, med ett räkneexempel
- Hur du testar din egen kassaflödeskalkyl innan du kontaktar en långivare
🏢 Kassaflödesanalys för kommersiell fastighet förklarad – från grunden
En kassaflödesanalys besvarar en enkel fråga: kan fastigheten bära sitt eget lån? SEB beskriver kassaflödet som fastighetens intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader, och kräver att fastigheten över tid visar ett positivt kassaflöde, det vill säga bär sina egna kostnader inklusive lånet.
För en hyresfastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. För en fastighet som företaget använder själv räknar banken i stället på verksamhetens betalningsförmåga. Därför ser analysen olika ut för ett fastighetsbolag och för ett företag som äger sina egna lokaler.
Kassaflödet är dessutom bara en del av helheten. Bedömningen görs utifrån företagets kreditvärdighet, alltså återbetalningsförmågan, säkerheterna som ställs och själva projektets utsikter.
🧮 Kalkylen i fyra steg
En vanlig struktur för kalkylen följer fyra steg, där varje steg dras av från det föregående.
| Steg | Post | Vad det betyder |
|---|---|---|
| 1 | Driftnetto | Hyresintäkter minus driftkostnader. Visar vad fastigheten tjänar oberoende av finansieringen. |
| 2 | Minus schabloniserat underhåll | Ett standardiserat underhållsbelopp per år, vilket jämnar ut år med ovanligt låga eller höga underhållskostnader. |
| 3 | Minus finansnetto | Främst räntekostnaden på lånet, minskad med eventuella finansiella intäkter. |
| 4 | Minus amortering | Återbetalningen av lånebeloppet. Det som blir kvar är det kvarvarande kassaflödet. |
Räntekostnaden beror på lånebelopp, ränta och räntebindning. Eftersom ränta bara betalas på den aktuella låneskulden sjunker räntekostnaden i takt med att du amorterar.
💰 Kvarvarande kassaflöde och cash-on-cash return
Investerare uttrycker ofta det kvarvarande kassaflödet som cash-on-cash return: kvarvarande kassaflöde per år i förhållande till det egna kapital du har satt in. Den del av köpeskillingen som inte täcks av lånet finansierar du med eget kapital, och det är det beloppet måttet räknas på.
Banken prövar om kassaflödet bär lånet. Cash-on-cash return visar i stället vad fastigheten lämnar åt dig som ägare efter lånets kostnader.
🛡️ Vad banken bedömer utöver kassaflödet
- Belåningsgrad: lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
- Säkerhet: pantbrev i fastigheten med fullt belåningsvärde, som registreras hos Lantmäteriet. Andra former är borgen och företagsinteckning.
- Räntebindning och amortering: du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken, och amorteringsplanen anpassas efter fastighetens kassaflöde.
- Företagets ekonomi: bokslut, skuldsättning och fastighetens marknadsvärde vägs samman med kassaflödet.
Kom ihåg att fastigheten ställs som säkerhet. Uteblivna betalningar kan leda till att långivaren tar säkerheten i anspråk, och med rörlig ränta slår räntehöjningar direkt på din månadskostnad.
✅ Vad gäller för kassaflödesanalys vid kommersiell fastighet – och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om vad kalkylen ska täcka och hur hög belåningen kan vara. Tabellen sorterar de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresintäkterna täcker drift, ränta och amortering med marginal | ✅ | Det är utgångspunkten för en hyresfastighet. |
| Det räcker att täcka drift och ränta | ❌ | Amorteringen ingår i bedömningen, och marginalen ska finnas kvar efter den. |
| Fastigheten fungerar som säkerhet via pantbrev | ✅ | Pantbrev tas ut eller återanvänds och registreras hos Lantmäteriet. |
| Belåna hela köpeskillingen | ❌ | I regel högst cirka 85% av värdet, oftast 60 till 80%. Resten är eget kapital. |
| Nystartat bolag får lån | ⚠️ | Kan fungera med tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. |
| Amorteringsfri period förbättrar kalkylen | ⚠️ | Kostnaden skjuts ofta framåt. Visa ändå hur kassaflödet ser ut när amorteringen börjar. |
| Företaget använder fastigheten i egen verksamhet | ⚠️ | Banken bedömer verksamhetens betalningsförmåga i stället för hyresintäkter. |
| Värderingen görs av dig själv | ⚠️ | Värdering ingår i ansökan, och en oberoende värdering rekommenderas. |
Är du osäker på om din kalkyl håller för just din fastighetstyp? Olika banker gör olika bedömningar, så det lönar sig ofta att prata med flera. Med en förmedlare som Krea når du flera långivare med en ansökan.
💰 Vad kostar finansieringen – och hur påverkar den kassaflödet?
Kostnaden för ett fastighetslån består av ränta, avgifter och amortering, och alla tre syns i kassaflödeskalkylen. Räntan sätts individuellt utifrån företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde samt säkerheten. Eftersom lånet har fastigheten som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant, men skillnaden mellan långivare kan vara stor.
| Låneform | Typisk löptid | Belåning | Hur kostnaden uppstår |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | Vanligen 10 till 25 år, ibland upp till 30 år | Normalt upp till cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60 till 80% | Ränta, amortering och avgifter |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Uppgift ej tillgänglig | Kort löptid och ofta högre ränta |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Uppgift ej tillgänglig | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som används |
| Företagslån med fastighet som säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Utnyttjar övervärdet i en redan belånad fastighet | Ränta och avgifter |
Utöver räntan kan avgifter tillkomma, till exempel uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering. En låg ränta kan dölja höga avgifter, så räkna alltid på totalkostnaden.
Faktorer som påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och betalningshistorik
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Vilken säkerhet som ställs
- Marknadsräntan och risken i företaget
- Lånebelopp och löptid
- Rörlig eller fast ränta, där fast ränta skyddar mot ändringar i marknadsräntan
- Amorteringsform, till exempel rak amortering eller annuitet
💡 Räkneexempel: så påverkar ränta och hyra det kvarvarande kassaflödet
Exemplet är en illustration och ingen offert. Alla siffror är antaganden som valts för att visa räknesättet, och de speglar varken någon långivares villkor eller en prognos om marknadsräntor. Individuell ränta sätts efter kreditprövning.
Antaganden:
- Köpeskilling och marknadsvärde: 20 000 000 kr
- Lån: 12 000 000 kr, vilket motsvarar 60% belåningsgrad
- Insatt eget kapital: 8 000 000 kr (köpkostnader är inte inräknade)
- Hyresintäkter: 2 200 000 kr per år
- Driftkostnader: 600 000 kr per år
- Schabloniserat underhåll: 200 000 kr per år
- Räntekostnad: 540 000 kr per år, vilket motsvarar en antagen ränta på 4,5% på hela lånet
- Rak amortering över 25 år: 480 000 kr per år (12 000 000 kr delat med 25)
| Post | Belopp per år |
|---|---|
| Hyresintäkter | 2 200 000 kr |
| Driftkostnader | -600 000 kr |
| Driftnetto | 1 600 000 kr |
| Schabloniserat underhåll | -200 000 kr |
| Driftnetto efter underhåll | 1 400 000 kr |
| Finansnetto (räntekostnad) | -540 000 kr |
| Amortering | -480 000 kr |
| Kvarvarande kassaflöde | 380 000 kr |
Det kvarvarande kassaflödet på 380 000 kr motsvarar en cash-on-cash return på 4,75% (380 000 kr delat med 8 000 000 kr). Driftnetto efter underhåll, 1 400 000 kr, täcker ränta och amortering på sammanlagt 1 020 000 kr cirka 1,37 gånger.
Se nu hur känslig kalkylen är när förutsättningarna försämras:
| Scenario | Kvarvarande kassaflöde | Cash-on-cash return |
|---|---|---|
| Grundfall | 380 000 kr | 4,75% |
| Räntan 1 procentenhet högre (räntekostnad 660 000 kr) | 260 000 kr | 3,25% |
| Hyresintäkterna 10% lägre (1 980 000 kr) | 160 000 kr | 2,00% |
| Båda samtidigt | 40 000 kr | 0,50% |
I det sista scenariot är marginalen nästan borta. Därför är marginalen i kalkylen minst lika viktig som själva kassaflödet, och ju högre belåning, desto känsligare blir kalkylen för ränta och hyra.
Vill du se hur din egen kalkyl står sig hos fler långivare än en? Då kan en förmedling vara ett smidigt första steg.
🎯 Så väljer du rätt finansiering för din kommersiella fastighet
- Samla underlagen. Senaste bokslut, värdering av fastigheten, hyresavtal och uppgifter om driftskostnader, gärna tillsammans med en kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan.
- Räkna kassaflödet själv i fyra steg. Börja med driftnetto och dra av underhåll, finansnetto och amortering.
- Stresstesta kalkylen. Räkna om med högre ränta och lägre hyra och se om kassaflödet fortfarande är positivt.
- Välj en belåningsgrad du klarar, inte den högsta möjliga. Den del som inte täcks av lånet är eget kapital, och en lägre belåning ger större marginal.
- Välj räntebindning och amortering som passar kassaflödet. Du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider.
- Jämför totalkostnaden. Ta med uppläggningsavgift, kreditavgift, pantbrev och värdering, och se till att värderingen görs av en oberoende aktör.
- Jämför flera långivare. Olika långivare bedömer olika, och via en förmedlare får du bara en kreditupplysning. Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter eller en sammansatt ägarstruktur, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
Den lägsta räntan ger inte automatiskt den lägsta totalkostnaden, och att låna maximalt är sällan försvarbart. Utgå från den betalningsförmåga du har med marginal.
🧮 Testa din kassaflödeskalkyl
Fyll i tabellen med dina egna siffror och upprepa sedan med högre ränta och lägre hyra.
| Rad | Din siffra | Så räknar du |
|---|---|---|
| Hyresintäkter per år | Fyll i | Enligt hyresavtalen |
| Driftkostnader per år | Fyll i | Faktiska driftskostnader |
| Driftnetto | Fyll i | Hyresintäkter minus driftkostnader |
| Schabloniserat underhåll | Fyll i | Standardiserat belopp per år |
| Driftnetto efter underhåll | Fyll i | Driftnetto minus underhåll |
| Finansnetto (räntekostnad) | Fyll i | Lånebelopp gånger ränta |
| Amortering per år | Fyll i | Lånebelopp delat med antal år vid rak amortering |
| Kvarvarande kassaflöde | Fyll i | Driftnetto efter underhåll minus ränta och amortering |
| Insatt eget kapital | Fyll i | Köpeskilling minus lånebelopp |
| Cash-on-cash return | Fyll i | Kvarvarande kassaflöde delat med insatt eget kapital |
Håller kalkylen även när du försämrar förutsättningarna är nästa steg att jämföra långivare.
❓ Vanliga frågor
📊 Vad är driftnetto?
Driftnetto är fastighetens hyresintäkter minus driftkostnaderna, före underhåll, ränta och amortering. Det är startpunkten i kassaflödesanalysen eftersom det visar vad själva fastigheten tjänar, oberoende av hur den finansieras. Två fastigheter med samma driftnetto kan få helt olika kvarvarande kassaflöde beroende på hur hårt de belånas.
🧾 Vad är schabloniserat underhåll?
Ett schabloniserat underhåll är ett standardiserat belopp per år som läggs in i kalkylen i stället för det faktiska utfallet ett enskilt år. Det minskar risken att ett år med ovanligt låga kostnader ger en för positiv bild. Hur stort beloppet blir kan variera mellan långivare, så fråga hur de räknar innan du ansöker.
💰 Vad är cash-on-cash return?
Cash-on-cash return är kvarvarande kassaflöde per år delat med det egna kapital du har satt in. Har du satt in 8 000 000 kr och fastigheten lämnar 380 000 kr efter drift, underhåll, ränta och amortering blir måttet 4,75%. Det visar vad fastigheten lämnar åt dig som ägare, medan bankens fråga främst är om kassaflödet bär lånet.
🏢 Hur mycket kan jag belåna en kommersiell fastighet?
I regel högst cirka 85% av marknadsvärdet, och oftast mellan 60 och 80%. Vilken nivå som accepteras beror på fastighetstypen. Den del som inte täcks av lånet finansierar du med eget kapital. Högsta möjliga belåning är inget mål i sig, eftersom en lägre belåning ger större marginal i kalkylen.
📄 Vilka underlag behöver jag?
En ansökan innehåller vanligen en värdering av fastigheten, en kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Långivare efterfrågar dessutom ofta hyresavtal och uppgifter om driftskostnader. Ju tydligare uppgifter du lämnar, desto lättare är det att bedöma risken och anpassa villkoren.
⚖️ Påverkar amorteringsformen kassaflödet?
Ja. Vid rak amortering betalar du en fast summa varje månad plus ränta, så betalningarna är störst i början. Vid annuitet blir det totala månadsbeloppet detsamma varje månad så länge räntan inte ändras. Amorteringsfria perioder förekommer också, men kostnaden skjuts då ofta framåt.
🛡️ Vad händer om kassaflödet inte räcker?
Ta reda på anledningen till avslaget och utvärdera långivarens motivering. Du kan åtgärda brister, förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet, vilket också ökar marginalen i kalkylen. Olika banker gör olika bedömningar, så det kan löna sig att vända sig till fler långivare.
🔍 Kan jag söka lån för kommersiell fastighet via en förmedlare?
Ja. Via en låneförmedlare når du flera långivare med en ansökan och kan få hjälp att utforma den. Krea är specialiserat på fastighetslån och Creddo vänder sig till små och medelstora fastighetsbolag. Eftersom flera kreditupplysningar kan påverka negativt är det en fördel att en förmedlare bara gör en.
🏆 Sammanfattning
Bankens kassaflödesanalys handlar om att fastigheten ska bära sitt eget lån med marginal. Räkna driftnetto, dra av schabloniserat underhåll, finansnetto och amortering, och se vad som blir kvar. Pröva kalkylen med högre ränta och lägre hyra, välj en belåningsgrad du klarar och jämför totalkostnaden hos flera långivare.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Driver du ett litet eller medelstort fastighetsbolag är Creddo ett alternativ att jämföra.
Om skribenten
