Företag som söker fastighetslån möter i huvudsak tre typer av aktörer: storbanker som SEB, banker som Svea Bank och låneförmedlare som Krea, Creddo och toborrow. Förmedlarna skickar en ansökan till flera långivare, medan en bank bedömer dig direkt utifrån fastighet, kassaflöde och säkerhet.
Fastigheten ställs som säkerhet, och belåningen ligger normalt på upp till cirka 85% av marknadsvärdet, ofta mellan 60 och 80%. Resten finansierar du med eget kapital. Vilken långivare som passar bäst beror på fastighetstyp, kassaflöde och vilken säkerhet du kan ställa, inte på en enskild ränta.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vilka långivare som erbjuder bäst fastighetslån för företag rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Eftersom Krea jämför långivare för fastighet slipper du gå runt till en bank i taget, och en ansökan via en låneförmedlare ger bara en kreditupplysning. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet, och räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till företag
Jämförelsen gäller fastighetsfinansiering för företag och fastighetsbolag. Långivare som enbart erbjuder privata bolån ingår inte. Pris och villkor sätts individuellt hos samtliga aktörer, så tabellen visar i stället vad som skiljer dem åt i typ, målgrupp och särskilda kännetecken.
| Långivare | Typ | Riktar sig mot | Särskilt kännetecken | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserad på fastighetslån, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper dig jämföra fastighetslån, enbart för juridiska personer | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Bank | Företag och privatpersoner | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Se erbjudande → |
| SEB | Storbank | Företag och bostadsrättsföreningar | Fast eller rörlig ränta, pantbrev som säkerhet och återbetalningstid anpassad efter fastighetens kassaflöde | — |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag | Kreditspecialister som hjälper dig med lånetyp och ansökan, samarbetar med flera banker och långivare | — |
🏢 Storbank: så fungerar fastighetslån hos SEB
SEB erbjuder fastighetslån till företag och bostadsrättsföreningar. Du kan låna till hyresfastigheter, kommersiella fastigheter och lantbruksenheter, för att köpa, renovera, bygga om eller ombilda. Räntan kan vara fast eller rörlig, och prissättningen är individuell.
Bedömningen vilar på fyra delar: belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet, och hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Säkerheten är pantbrev med fullt belåningsvärde, som registreras hos Lantmäteriet.
Du kan dela upp lånet i flera delar med olika bindningstider för att sprida ränterisken. Ränta och amortering betalas månads- eller kvartalsvis, och ränta betalas bara på den aktuella låneskulden. Banker ställer generellt fler krav än andra långivare och handläggningen kan ta flera veckor. Du kan även vända dig direkt till andra storbanker, som Swedbank eller SBAB.
🔍 Låneförmedlare: Krea, Creddo och toborrow
Genom en låneförmedlare når du flera banker och långivare med en enda ansökan och får hjälp med att utforma den. Det blir dessutom bara en kreditupplysning, medan flera separata ansökningar kan ge flera upplysningar som i sin tur kan påverka dina chanser negativt.
Krea är specialiserad på lån till fastigheter och riktar sig till företagare och fastighetsinvesterare. Förmedlingen omfattar bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet.
Creddo hjälper dig jämföra fastighetslån och riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag. Tjänsten är enbart till för juridiska personer och passar alltså inte om du söker som privatperson.
toborrow låter sina kreditspecialister gå igenom företagets behov, från vilken typ av lån du bör söka till vad ansökan ska innehålla. toborrow samarbetar med flera banker och långivare som kan hjälpa till med fastighetsfinansiering för företag, däribland Serafim Finans.
🎯 Storbank eller nischaktör: så skiljer de sig
Banken är det mest traditionella alternativet och har ofta fler krav. Finansbolag har oftast ansökan online och kan därför vara snabbare. Digitala utmanare är ofta mer flexibla och kan ta hänsyn till företagets unika behov.
Svea Bank erbjuder fastighetslån till företag och privatpersoner och positionerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekar. Det är ingen garanti för beviljat lån: även här görs en kreditprövning och din återbetalningsförmåga bedöms.
Som tumregel passar en direktkontakt med banken när du har stabilt kassaflöde och tydlig säkerhet. En förmedlare passar när du vill jämföra flera erbjudanden eller har ett projekt som kräver en särskild lösning, till exempel brygglån eller topplån.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ett fastighetslån för företag fungerar och vilka former som finns
- Vilka krav och säkerheter långivare normalt ställer
- Vad som ingår i kostnaden och vad som påverkar räntan
- Hur du jämför storbanker och låneförmedlare
- Hur du väljer upplägg utan att överbelåna dig
🏢 Fastighetslån för företag förklarat — från grunden
Ett fastighetslån innebär att långivaren tar pant i en fastighet som ägs av bolaget eller privat av företrädare för bolaget. Pantet ger långivaren en god säkerhet, vilket ofta möjliggör större lån och mer förmånliga villkor än lån utan pant. Pantsättningen sker genom pantbrev, som du får genom att inteckna fastigheten hos Lantmäteriet.
Lånet används bland annat för att köpa eller renovera lokaler och lagerbyggnader, bygga om fastigheter till hyres- eller bostadsrätter eller köpa mark till lantbruksverksamhet. Det kan också användas när företaget behöver pengar till andra investeringar. Långivaren tar då pant i en fastighet du redan äger.
De vanligaste formerna är:
- Fastighetsförvärv: finansierar hela eller delar av ett köp.
- Brygglån: kortsiktig finansiering i väntan på försäljning, refinansiering eller slutbetalning.
- Byggnadskreditiv: för nybyggnation eller renovering, med utbetalning i takt med att projektet fortskrider.
- Företagslån med fastighet som säkerhet: utnyttjar övervärdet i en redan belånad fastighet.
- Refinansiering: samlar och lägger om befintliga lån.
Belåningsgraden är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde. Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar nivån mellan 60 och 80%. Den del som lånet inte täcker finansierar företaget med eget kapital, så du måste ha råd med kontantinsatsen på egen hand.
Illustration för en fastighet med marknadsvärdet 10 000 000 kr (förenklat exempel, ingen offert, avgifter och kostnader för värdering och pantbrev ingår inte):
| Belåningsgrad | Lånebelopp | Eget kapital |
|---|---|---|
| 60% | 6 000 000 kr | 4 000 000 kr |
| 80% | 8 000 000 kr | 2 000 000 kr |
| 85% | 8 500 000 kr | 1 500 000 kr |
Ju lägre belåningsgrad, desto större marginal har du om kassaflödet försämras eller räntan stiger. Att låna så mycket som möjligt är sällan målet.
Fastigheten är din säkerhet. Om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten och du kan förlora fastigheten. Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan: går den upp betalar du mer. Fast ränta skyddar mot förändringar under bindningstiden. Uteblivna betalningar kan dessutom ge betalningsanmärkning, som försvårar nya lån. Budget- och skuldrådgivningen i din kommun kan ge stöd.
✅ Vad gäller för fastighetslån till företag — och vad gäller inte?
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Köpa företagets egna lokaler med fastigheten som säkerhet | ✅ | Ett av de vanligaste användningsområdena |
| Låna hela fastighetens värde | ❌ | Belåningen ligger normalt på högst cirka 85%, oftast 60 till 80%. Resten är eget kapital |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet | ✅ | Övervärdet kan frigöra kapital, och det befintliga lånet ligger kvar |
| Nystartat företag får fastighetslån | ⚠️ | Möjligt med tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Svårare för småföretag med dålig ekonomi |
| Finansiera nybyggnation | ⚠️ | Låneformen kallas oftast byggnadskreditiv, med successiv utbetalning |
| Låna utan att sätta fastigheten i pant | ⚠️ | Kan gå med annan säkerhet, som borgensman eller företagsinteckning, men ofta med lägre belopp och kortare återbetalningstid |
| Betala ränta på hela det beviljade byggnadskreditivet från start | ❌ | Du betalar oftast bara ränta på den del av krediten som används |
Behöver du överbrygga tiden till en försäljning eller lägga ett topplån ovanpå befintlig finansiering är det en situation där en förmedlare kan spara tid. Krea förmedlar bryggfinansiering och topplån upp till 100 miljoner kr och kräver ofta säkerhet i fastighet.
💰 Vad kostar fastighetslån för företag?
Kostnaden består av ränta, avgifter och amortering. Räntan sätts individuellt och bygger på företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom lånet har pant blir villkoren ofta mer förmånliga än för lån utan pant. Räntan kan ändå skilja sig mycket mellan långivare, och ibland mellan olika projekt. Det går därför aldrig att veta exakt vad lånet kostar innan du fått ett erbjudande efter kreditprövning, och räntan kan bli högre än en indikativ nivå.
Räntan går ofta att förhandla, och du kan välja mellan rörlig och fast ränta. Utöver räntan kan avgifter tillkomma, som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. Vissa långivare tar även en expeditionsavgift varje gång du betalar av på lånet. En låg ränta kan alltså dölja höga avgifter, så räkna på totalkostnaden.
Amorteringsplanen kan bygga på annuitet, rak amortering eller en bullet-lösning, och valet påverkar både likviditet och totalkostnad. En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts oftast framåt. Typiska löptider varierar mellan lånetyper:
| Lånetyp | Typisk löptid | Kommentar |
|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån | 10 till 25 år | I vissa fall upp till 30 år, särskilt för bostadsfastigheter och fastigheter med långsiktigt kassaflöde |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år | Läggs därefter om till ett långsiktigt lån eller återbetalas genom försäljning |
Det här påverkar kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Säkerheten som ställs och belåningsgraden
- Lånebelopp och löptid
- Marknadsräntan och val mellan rörlig och fast ränta
- Typ av amortering och eventuell amorteringsfri period
- Avgifter för uppläggning, kredit, pantbrev och värdering
Eftersom villkoren skiljer sig åt lönar det sig att låta flera långivare presentera sina erbjudanden. Krea jämför långivare för fastighet och förmedlar lån upp till 100 miljoner kr, vilket gör det enklare att ställa erbjudanden mot varandra efter en och samma ansökan.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för företag
- Definiera syfte och belopp. Kan du tydligt förklara varför du söker pengar, till vad och hur mycket går processen oftast snabbare.
- Räkna på betalningsförmågan med marginal. Var realistisk med framtida kassaflöden. För en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal, även om räntan stiger.
- Välj en belåningsgrad du klarar. Den högsta möjliga nivån är inte automatiskt den klokaste. Räkna med att eget kapital ska täcka resten.
- Samla underlaget. Det kan handla om värdering, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut, affärsplan samt hyresavtal och driftskostnader. Se till att värderingen görs av en oberoende aktör.
- Jämför långivare och långivartyper. Låt flera långivare presentera sina bästa villkor, och tänk på att en ansökan via förmedlare bara ger en kreditupplysning.
- Räkna på totalkostnaden. Ta med ränta, alla avgifter, amorteringsplan och räntebindning. Små skillnader i ränta kan bli stora summor över tid.
- Förstå konsekvenserna av säkerheten. Fastigheten och eventuell personlig borgen kan utnyttjas om du inte kan betala. Det kan drabba både dig och den som gått i borgen.
Har du flera fastigheter, ett komplext ägande eller en ansträngd skuldsituation bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig. Guiden ger allmän vägledning och är inte personlig rådgivning.
Vill du jämföra flera erbjudanden efter en ansökan är Krea ett naturligt första steg, med förmedling upp till 100 miljoner kr för fastighetsfinansiering.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är ett fastighetslån för företag?
Ett fastighetslån är en låneform där företaget, organisationen eller bostadsrättsföreningen använder en fastighet som säkerhet genom pantbrev. Det används för att köpa, renovera, bygga om eller ombilda fastigheter. Eftersom säkerheten är en fastighet är det ofta möjligt att låna mer och få bättre villkor än utan pant. Det innebär också att fastigheten kan gå förlorad om lånet inte betalas.
❓ Vilka långivare erbjuder fastighetslån till företag?
Företag kan vända sig till storbanker som SEB, Swedbank och SBAB, till banker som Svea Bank eller till låneförmedlare som Krea, Creddo och toborrow. Förmedlarna skickar din ansökan till flera banker och långivare. Krea är specialiserat på fastigheter och förmedlar bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr.
❓ Hur hög belåningsgrad kan jag få?
Normalt kan en fastighet belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger nivån mellan 60 och 80%. Hur hög nivå långivaren accepterar beror bland annat på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Du bör inte sträva efter maximal belåning, eftersom lägre skuldsättning ger bättre marginal vid räntehöjningar.
❓ Ska jag välja storbank eller låneförmedlare?
Det beror på situationen. En storbank gör en samlad bedömning av fastighet och företag men ställer ofta fler krav, och handläggningen kan ta flera veckor. En låneförmedlare når flera långivare med en ansökan och ger bara en kreditupplysning. Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag och är enbart till för juridiska personer.
❓ Vilka säkerheter kan en långivare kräva?
Vanligast är att fastigheten sätts i pant genom pantbrev som registreras hos Lantmäteriet. Andra säkerheter är borgensman, företagsinteckning eller liknande. Lån utan att fastigheten pantsätts ger ofta lägre belopp och kortare återbetalningstider. Alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om lånet inte betalas, vilket kan få stora konsekvenser även för den som gått i borgen.
❓ Kan jag få lån om andra långivare har sagt nej?
Om du får avslag är det viktigt att ta reda på anledningen och utvärdera motiveringen. Du kan förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet, och det lönar sig ofta att prata med flera långivare eftersom de gör olika bedömningar. Svea Bank positionerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekar, men även där görs en kreditprövning och inget lån är garanterat.
Se Svea Banks krav och villkor →
❓ Vilka underlag behöver jag till ansökan?
Ansökan innehåller normalt information om både fastigheten och företaget. Det kan vara en värdering av fastigheten, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. För hyresfastigheter efterfrågas även hyresavtal och driftskostnader. Bedömningen görs utifrån kreditvärdighet, säkerheter och projektets utsikter.
❓ Vad är skillnaden mellan brygglån, byggnadskreditiv och fastighetslån?
Fastighetslånet är den långsiktiga finansieringen med löptider som ofta ligger på 10 till 25 år. Brygglånet är kortsiktigt och täcker ett finansieringsgap, med löptid från några månader upp till 24 månader. Byggnadskreditivet används vid nybyggnation eller renovering med utbetalning i takt med projektet, vanligen upp till 2 år. Brygglån har ofta högre ränta än långsiktiga lån.
❓ Kan en bostadsrättsförening ansöka om fastighetslån?
Ja, fastighetslån erbjuds även till bostadsrättsföreningar, till exempel för ombildning, stambyte och energiåtgärder. Bedömningen utgår från fastighetens kassaflöde och säkerhet, och föreningar med dålig ekonomi kan ha svårare att få lån.
❓ Kan små fastighetsbolag eller nystartade företag ansöka?
I princip kan alla företag ansöka, men kraven skiljer sig mellan långivare. Nystartade bolag kan få lån om säkerheten räcker, till exempel genom personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Företaget ska vara registrerat i Sverige och den som söker ska ha en ledande roll eller vara firmatecknare. Creddo riktar sig till små och medelstora fastighetsbolag.
🏆 Sammanfattning
Det finns inget enskilt svar på vilken långivare som är bäst. Storbanker som SEB bedömer fastighet, kassaflöde, säkerhet och räntebindning samlat. Låneförmedlare som Krea, Creddo och toborrow når flera långivare med en ansökan och en kreditupplysning. Svea Bank positionerar sig med flexibla lösningar för låntagare som fått nej på andra håll.
Det viktigaste är att fastigheten är din säkerhet, att belåningen normalt ligger på upp till cirka 85% av marknadsvärdet och oftast på 60 till 80%, och att räntan sätts individuellt. Räkna på totalkostnaden med avgifter och amortering, och välj en skuldsättning som du klarar även om räntan stiger. För fastighetsfokuserad förmedling är Krea vårt förstahandsval, och för små och medelstora fastighetsbolag är Creddo ett alternativ.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
