Värderingen av en kommersiell fastighet beräknas oftast med ortsprismetoden, avkastningsmetoden eller en kombination av de två. Ortsprismetoden jämför fastigheten med genomförda köp av liknande objekt. Avkastningsmetoden, som också kallas kassaflödesvärdering eller DCF, räknar ut nuvärdet av fastighetens framtida kassaflöden.
Långivaren använder sedan värdet för att avgöra hur mycket du kan låna. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men i praktiken hamnar belåningsgraden oftast mellan 60 och 80%. Resten är kontantinsats som du själv finansierar, och räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än den ränta som annonseras.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur värderingen av en kommersiell fastighet beräknas inför en låneansökan rekommenderar vi Krea.
Krea specialiserar sig på lån till fastigheter och hjälper till med bland annat bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Eftersom en förmedlare når flera långivare med en ansökan kan du presentera värdering, kalkyl och bokslut en gång i stället för att upprepa processen hos varje bank. Tänk på att Krea ofta kräver säkerhet i fastighet, vilket gör en välgjord värdering extra viktig.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till kommersiella fastigheter
Tre aktörer i vår genomgång riktar sig mot företag och fastighetsägare. Tabellen visar vad var och en är specialiserad på och vad du bör ha i åtanke. Ränta, belåningsgrad och avgifter sätts individuellt efter kreditprövning, så jämför alltid konkreta erbjudanden.
| Långivare | Typ av erbjudande | Målgrupp | Särskiljande | Att tänka på | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|---|
| Krea | Fastighetslån via förmedlare | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserad på större fastighetslån, bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr | Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner | Positionerar sig med flexibla lösningar när andra banker tackar nej | Uppgift ej tillgänglig | Se erbjudande → |
| Creddo | Företagslån via förmedlare | Små och medelstora fastighetsbolag | Hjälper till att jämföra fastighetslån för bolag | Endast för juridiska personer | Se erbjudande → |
Läs tabellen som en första orientering. Att en långivare positionerar sig som flexibel betyder inte att ett lån beviljas i din situation, eftersom kreditprövning och säkerhet alltid avgör.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur ortsprismetoden och avkastningsmetoden (DCF) fungerar
- Hur långivaren använder värderingen: belåningsgrad, kassaflöde och säkerhet
- Vad som gäller och inte gäller när värdet ska ligga till grund för ett lån
- Vilka kostnader och löptider du kan räkna med
- Hur du går från värdering till färdig låneansökan, steg för steg
🏢 Värdering av kommersiell fastighet förklarat — från grunden
En värdering svarar på en enkel fråga: vad är fastigheten värd på marknaden? Svaret avgör hur mycket en långivare är beredd att låna, eftersom fastigheten ofta är säkerhet för lånet. Kommersiella fastigheter är till exempel kontor, butiker, lager och industri, och för många av dem är det hyresintäkterna som ska bära lånet.
Två metoder används oftast för att nå ett marknadsvärde: ortsprismetoden och kassaflödesmetoden, som också kallas avkastningsmetoden. En värderare kan använda båda och jämföra resultaten.
🔍 Ortsprismetoden: jämförelse med genomförda köp
Ortsprismetoden bygger på verkliga affärer. Värderaren tar fram köp av liknande fastigheter, avgränsade i tid och geografi, och sätter köpeskillingarna i relation till exempelvis yta eller taxeringsvärde. Det ger nyckeltal som kvadratmeterpris, vilka sedan tillämpas på din fastighet.
Resultatet justeras för fastighetens skick, standard och yttre faktorer. Metoden är lätt att följa, men den kräver tillräckligt många jämförbara affärer. Ju färre köp som finns, desto bredare måste jämförelsen göras.
📊 Avkastningsmetoden: nuvärdet av framtida kassaflöden
Avkastningsmetoden utgår från vad fastigheten ger i framtiden. Värderaren specificerar framtida inbetalningar, främst hyror, och utbetalningar som drift, underhåll och fastighetsskatt. Skillnaden kallas driftnetto.
Driftnettot bedöms noggrant under de första åren, ofta tio. Därefter beräknas ett restvärde genom att driftnettot kapitaliseras med ett direktavkastningskrav. Allt räknas slutligen om till nuvärde med en kalkylränta.
Eftersom värdet bygger på antaganden om framtiden bör värderingen visa hur känsligt resultatet är för förändringar i hyror, kostnader och avkastningskrav. Utgår värderaren från ägarens egna avkastningskrav blir resultatet ett individuellt avkastningsvärde snarare än ett marknadsvärde.
⚖️ Metoderna i korthet
| Metod | Utgår från | Viktigaste indata | Att tänka på |
|---|---|---|---|
| Ortsprismetoden | Genomförda köp av liknande fastigheter | Köpeskillingar, kvadratmeterpris, taxeringsvärde | Kräver tillräckligt många jämförbara affärer |
| Avkastningsmetoden (DCF) | Framtida kassaflöden | Hyror, driftkostnader, kalkylränta, direktavkastningskrav | Känslig för antaganden om framtiden |
🛡️ Fastigheten som säkerhet och ränterisk
Ett fastighetslån innebär att fastigheten ställs som säkerhet. Om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten, vilket kan leda till att du förlorar fastigheten. Dessutom kan en betalningsanmärkning göra det svårare att få nya lån.
Räntan påverkar också din månadskostnad. En rörlig ränta följer marknadsräntan, så när den går upp betalar du mer. Med fast ränta kan företaget skydda sig mot förändringar i marknadsräntan.
✅ Vad gäller för värdering av kommersiell fastighet — och vad gäller inte?
När en långivare bedömer en kommersiell fastighet är värderingen bara en del av bilden. Belåningsgrad är lånets storlek i förhållande till fastighetens värde, och hur hög nivå långivaren accepterar beror på fastighetstyp. En hyresfastighet med stabila hyresintäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet.
Samtidigt ska fastigheten över tid visa ett positivt kassaflöde, det vill säga intäkter minus drift, underhåll och räntekostnader. För en hyresfastighet innebär det att hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. För en fastighet som företaget använder själv räknar långivaren i stället på verksamhetens betalningsförmåga.
Tabellen reder ut vanliga missförstånd.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Långivaren använder värderingen för att avgöra hur mycket du kan låna | ✅ | Lånets storlek sätts i förhållande till fastighetens värde (belåningsgrad) |
| Du kan låna 100% av värderingen | ❌ | Fastigheter belånas normalt upp till cirka 85%, oftast mellan 60 och 80%. Resten är kontantinsats |
| En hög värdering räcker för att få lånet beviljat | ❌ | Långivaren bedömer även kreditvärdighet, kassaflöde, säkerheter och projektets utsikter |
| Värderingen görs av en oberoende aktör | ✅ | Rekommenderas. Fråga långivaren vilka krav som gäller |
| Fastigheten används som säkerhet via pantbrev | ✅ | Fastigheten intecknas hos Lantmäteriet och pantbrevet lämnas till långivaren |
| Lån utan att fastigheten pantsätts | ⚠️ | Kan gå, men ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider |
| Ett nystartat bolag får lån om säkerheten är tillräcklig | ⚠️ | Kan fungera med till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Kraven skiljer sig mellan långivare |
| Ägarens eget avkastningskrav ger samma värde som marknadsvärdet | ⚠️ | Ett sådant värde blir ett individuellt avkastningsvärde, inte ett marknadsvärde |
Vill du se hur en förmedlare med fokus på fastigheter bedömer säkerhet och villkor kan du börja med Kreas krav.
💰 Vad kostar värdering och finansiering av en kommersiell fastighet?
Kostnaden består av mer än räntan. Det kan tillkomma avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. Räntan sätts individuellt utifrån bland annat företagets kreditvärdighet, fastighetens läge och marknadsvärde, och kan bli högre än den som annonseras.
Eftersom lånet har fastigheten som säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än vid lån utan pant. Räntan kan ändå skilja sig mycket mellan långivare, och mellan olika projekt.
| Kostnadspost | Vad det är | Nivå |
|---|---|---|
| Ränta | Löpande kostnad för lånet, rörlig eller fast | Sätts individuellt efter kreditprövning |
| Uppläggningsavgift | Avgift som kan tillkomma när lånet läggs upp | Uppgift ej tillgänglig |
| Kreditavgift | Avgift som kan tillkomma för krediten | Uppgift ej tillgänglig |
| Pantbrev | Kostnad för pantbrev i fastigheten | Uppgift ej tillgänglig |
| Värdering | Kostnad för att värdera fastigheten | Uppgift ej tillgänglig |
Faktorer som påverkar den totala kostnaden:
- Företagets kreditvärdighet och återbetalningsförmåga
- Fastighetens läge och marknadsvärde
- Belåningsgrad och vilken säkerhet som ställs
- Löptid och amorteringsform, till exempel annuitet, rak amortering eller bullet-lösning
- Rörlig eller fast ränta
- Avgifter utöver räntan
📄 Löptider för olika låneformer
| Låneform | Vanlig löptid | Att tänka på |
|---|---|---|
| Långfristigt fastighetslån | 10–25 år, i vissa fall upp till 30 år för långsiktiga kassaflödesfastigheter | En amorteringsfri period kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år, därefter omläggning eller återbetalning | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som används |
💡 Illustration: så påverkar värderingen lånebeloppet
Exemplet nedan är en illustration och ingen offert. Värderingarna är påhittade runda tal, belåningsgraderna ligger inom de nivåer som beskrivs ovan, och kontantinsatsen räknas som värdering minus lån utan avgifter. Det är ingen uppmaning att låna maximalt.
| Värdering | Belåningsgrad | Lånebelopp | Kontantinsats |
|---|---|---|---|
| 10 000 000 kr | 60% | 6 000 000 kr | 4 000 000 kr |
| 10 000 000 kr | 80% | 8 000 000 kr | 2 000 000 kr |
| 10 000 000 kr | 85% | 8 500 000 kr | 1 500 000 kr |
| 9 000 000 kr | 80% | 7 200 000 kr | 1 800 000 kr |
En värdering som blir 10% lägre minskar alltså lånebeloppet med 800 000 kr vid 80% belåning. Räkna därför med marginal, både för värderingen och för räntan.
Vill du jämföra ränta och totalkostnad för ditt projekt kan du börja hos Krea.
🎯 Så väljer du rätt värdering och fastighetslån
Följ stegen i ordning. De gör att både värderingen och ansökan håller när långivaren går igenom underlaget.
- Bestäm syfte och belopp. Långivaren vill veta varför du söker pengar, till vad och hur mycket. Kan du svara noggrant brukar processen gå snabbare.
- Samla underlaget. Ta fram senaste bokslut, hyresavtal, driftskostnader, kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan.
- Boka en oberoende värdering. Värdering ska göras av en oberoende aktör. Internationella rådgivare som Cushman & Wakefield och CBRE utför värderingar av kommersiella fastigheter, och Cushman & Wakefield uppger att deras värderare är RICS- och Samhällsbyggarna-ackrediterade. Fråga långivaren vilka värderare som accepteras och bekräfta med värderaren att den erbjuder värdering för lånesyfte.
- Räkna på kassaflödet. Hyresintäkterna ska täcka drift, ränta och amortering med marginal. Var realistisk med framtida kassaflöden, eftersom överoptimism kan leda till likviditetsproblem.
- Välj belåningsgrad med marginal. Lägre belåning ger större buffert om värdet eller intäkterna faller, och kontantinsatsen måste du kunna finansiera själv.
- Jämför långivare och räkna totalränta. Via en förmedlare når du flera långivare med en ansökan. Jämför alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter.
Vid mer komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, flera ägare eller skuldproblem, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är skillnaden mellan ortsprismetoden och avkastningsmetoden?
Ortsprismetoden jämför din fastighet med genomförda köp av liknande objekt och räknar fram ett värde utifrån till exempel kvadratmeterpriser. Avkastningsmetoden räknar i stället ut nuvärdet av fastighetens framtida kassaflöden, främst hyror minus drift- och underhållskostnader. Den första speglar vad marknaden faktiskt har betalat, den andra vad fastigheten förväntas ge. Fråga långivaren hur den vill ha värderingen presenterad, eftersom kraven kan skilja sig åt.
❓ Behöver jag en extern värdering inför en låneansökan?
En ansökan om fastighetslån kan innehålla en värdering av fastigheten, tillsammans med kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Långivaren vill kunna bedöma säkerhetens värde, och en värdering från en oberoende aktör ger ett tryggare underlag. Vilka krav som gäller varierar, så fråga om värderingen ska vara extern innan du beställer en. Går du via en förmedlare kan du få hjälp med vad ansökan ska innehålla.
❓ Hur mycket kan jag låna i förhållande till värderingen?
Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast ligger belåningsgraden mellan 60 och 80%. Hur högt långivaren går beror bland annat på fastighetstyp, och en hyresfastighet med stabila intäkter kan normalt belånas högre än en specialiserad industrifastighet. Mellanskillnaden är kontantinsats som du själv måste kunna finansiera. Att låna så mycket som möjligt är sällan en bra utgångspunkt, så räkna med marginal om räntan stiger.
❓ Vad händer om värderingen blir lägre än jag räknat med?
Ett lägre värde ger normalt ett lägre lånebelopp vid samma belåningsgrad, vilket gör kontantinsatsen större. Med 80% belåning minskar lånet med 800 000 kr om värderingen sjunker från 10 000 000 kr till 9 000 000 kr. Du kan då se över kalkylen, minska lånebeloppet eller undersöka om du kan lämna ytterligare säkerhet. Det lönar sig också att prata med flera långivare, eftersom olika långivare gör olika bedömningar.
❓ Vilka underlag behöver jag lämna förutom värderingen?
Det varierar mellan långivare, men en ansökan om fastighetslån innehåller ofta uppgifter om både fastigheten och företaget. Det kan vara hyresavtal, driftskostnader, senaste bokslut, kalkyl eller likviditetsbudget och en affärsplan. Långivaren tittar även på företagets betalningshistorik och kreditvärdighet. Ju tydligare du kan svara på varför du söker pengar, till vad och hur mycket, desto snabbare brukar processen gå.
❓ Vem kan göra värderingen av en kommersiell fastighet?
Värderingar av kommersiella fastigheter utförs av fristående värderingsföretag och fastighetsrådgivare. Internationella aktörer som Cushman & Wakefield och CBRE finns på marknaden, och Cushman & Wakefield uppger att deras värderare är RICS- och Samhällsbyggarna-ackrediterade. Vilka värderare en långivare accepterar avgör långivaren, så kontrollera det innan du beställer. Bekräfta också direkt med värderaren att den erbjuder värdering för lånesyfte.
❓ Vad kostar en värdering?
Kostnaden för värdering kan tillkomma som en avgift i samband med fastighetslånet, vid sidan av ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev. Vad en värdering kostar varierar mellan värderare och uppdrag, så be om offert. Fråga också långivaren om den tar ut egna avgifter. Räkna totalränta inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter.
❓ Kan jag få lån utan att pantsätta fastigheten?
Det går att ansöka om fastighetslån utan att fastigheten sätts i pant, men det ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. Alternativ säkerhet kan vara en eller flera borgensmän eller företagsinteckning. Tänk på att alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren om du inte kan betala tillbaka, vilket kan få stora konsekvenser även för den som gått i borgen.
❓ Väger kassaflödet eller värdet tyngst för lånet?
Båda spelar roll. Värdet styr belåningsgraden, medan kassaflödet visar om fastigheten klarar att bära lånet. För en hyresfastighet ska hyresintäkterna täcka drift, ränta och amortering med marginal. För en fastighet som företaget använder själv räknar långivaren på verksamhetens betalningsförmåga.
❓ Hur kan Creddo hjälpa ett fastighetsbolag?
Creddo är en låneförmedlare som riktar sig mot små och medelstora fastighetsbolag och kan hjälpa dig att jämföra fastighetslån. Tjänsten gäller endast juridiska personer, så den passar inte dig som söker som privatperson. En förmedlare når flera långivare med en ansökan, vilket kan spara tid när du ska presentera värdering och bokslut. Ränta och villkor sätts ändå individuellt efter kreditprövning hos respektive långivare.
🏆 Sammanfattning
Värderingen av en kommersiell fastighet görs oftast med ortsprismetoden, avkastningsmetoden (DCF) eller båda. Ortsprismetoden bygger på genomförda köp av liknande fastigheter, medan avkastningsmetoden räknar nuvärdet av framtida kassaflöden. Långivaren använder värdet för att sätta belåningsgraden, som normalt är upp till cirka 85% och oftast mellan 60 och 80%.
Värdet är dock bara en del av bedömningen. Långivaren väger även in kassaflöde, kreditvärdighet och säkerhet, och därför bör du ta fram en oberoende värdering, räkna med marginal och jämföra flera långivare innan du ansöker. Fastigheten ställs som säkerhet, så uteblivna betalningar kan leda till att du förlorar den, och en högre ränta påverkar månadskostnaden.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
