Ett servitut är en permanent rättighet som följer fastigheten, en nyttjanderätt är en tidsbegränsad rätt för en viss person eller ett företag, och tomträtt innebär att du äger byggnaden men inte marken. För banken är det avgörande vilka rättigheter som belastar eller gynnar fastigheten, eftersom de påverkar säkerhetens värde och därmed hur mycket du kan låna.
Belåningsgraden ligger i regel mellan 60 och 80% av fastighetens värde och högst cirka 85%. En belastad fastighet eller en tomträtt kan ge en lägre nivå. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än vad som annonseras. Fastigheten ställs som säkerhet, så utebliven betalning kan leda till att du förlorar den.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur servitut, nyttjanderätt och tomträtt påverkar lånevillkoren rekommenderar vi Svea Bank.
Svea Bank erbjuder fastighetslån till både företag och privatpersoner, vilket gör den relevant oavsett om rättigheten gäller en villa, en tomträtt eller en fastighet med flera nyttjanderätter. Bolaget lyfter själv fram flexibla lösningar när andra banker säger nej, något som kan vara värt att undersöka när en belastning eller en tomträtt gör att en bank bedömer säkerheten mer försiktigt. Det är ingen garanti för beviljat lån: villkoren sätts individuellt efter kreditprövning.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån
Tabellen visar vilka långivare som arbetar med fastighetsfinansiering och vilka målgrupper de vänder sig till. Det är målgruppen som avgör vem som är relevant för just din fastighet, eftersom privatpersoner och fastighetsbolag har olika behov.
| Långivare | Lånetyp | Målgrupp | Vad de lyfter fram | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Se erbjudande → |
| Krea | Fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserat på större fastighetslån och leasing, förmedlar till flera långivare. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Förmedling av företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Förmedlare som hjälper till att jämföra fastighetslån. Endast för juridiska personer | Se erbjudande → |
Krea kan enligt vår genomgång hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, vilket främst är relevant för större projekt.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Guiden går igenom vad rättigheterna innebär juridiskt och hur de syns i bankens bedömning. Du får svar på:
- Vad skillnaden är mellan servitut, nyttjanderätt och tomträtt
- Hur rättigheterna påverkar belåningsvärdet och maxbeloppet
- Vilka särskilda villkor som gäller när en tomträtt ska belånas
- Vad som påverkar kostnaden för lånet
- Hur du granskar fastigheten juridiskt innan du ansöker
🏠 Servitut, nyttjanderätt och tomträtt förklarat – från grunden
De tre begreppen låter lika men fungerar olika. Skillnaden ligger i vem rättigheten tillhör, hur länge den gäller och vad som händer när fastigheten byter ägare. Den skillnaden är också det banken tittar på när den bedömer säkerheten.
🔑 Servitut: en rättighet som följer fastigheten
Ett servitut ger en fastighet, den härskande fastigheten, rätt att använda en del av en annan fastighet, den tjänande fastigheten, för ett bestämt och stadigvarande ändamål. Vanliga exempel är väg, brunn, avlopp och ledningar.
Servitutet är knutet till själva fastigheten och inte till ägaren. Det följer därför med vid ett ägarbyte.
Det finns två huvudtyper. Ett avtalsservitut bygger på ett civilrättsligt avtal och bör skrivas in i fastighetsregistret. Ett officialservitut bildas genom myndighetsbeslut vid lantmäteriförrättning och har starkare sakrättsligt skydd. Det är värt att ta reda på vilken typ det rör sig om innan du ansöker om lån.
📄 Nyttjanderätt: en rättighet för en person eller ett företag
En nyttjanderätt är en tidsbegränsad rätt för en specifik person eller ett företag att nyttja någon annans fastighet, till exempel genom arrende eller hyra. Den är bunden till personen eller organisationen och inte till fastigheten.
Vid vissa ägarbyten kan nyttjanderätten upphöra eller begränsas, beroende på avtalsform och inskrivning. Exempel på nyttjanderätter som ofta förekommer är jakträtter, jordbruksarrenden och kommersiella hyresavtal.
🏡 Tomträtt: du äger huset men inte marken
Tomträtt är en form av nyttjanderätt som i praktiken ligger mycket nära äganderätt. Tomträttshavaren äger byggnaden men inte marken, som i regel ägs av en kommun eller staten.
Upplåtelsen sker på obestämd tid mot en årlig avgäld, en slags markhyra, till markägaren. En tomträtt kan fritt överlåtas och pantsättas.
🛡️ Risker att känna till
När du belånar en fastighet ställer du den som säkerhet genom pantbrev. Om du inte kan betala tillbaka lånet kan långivaren utnyttja säkerheten, vilket kan få stora konsekvenser för dig och din familj. För en tomträtt tas inteckning och pantbrev i tomträtten.
Räntan påverkar också din månadskostnad. Med rörlig ränta följer kostnaden marknadsräntan, så en räntehöjning ger högre betalningar. Tomträttsavgälden är dessutom en löpande kostnad som kan omförhandlas periodvis, vilket kan innebära kraftigt höjda kostnader om räntor eller markvärden stiger.
✅ Vad gäller för fastighetslån med servitut, nyttjanderätt och tomträtt – och vad gäller inte?
Banken gör alltid en helhetsbedömning av både fastigheten och låntagaren. Rättigheterna som belastar eller gynnar fastigheten är en del av den bedömningen, och de kan flytta både värdet och maxbeloppet.
📈 Så påverkar rättigheterna belåningsvärdet
Nödvändiga servitut är en förutsättning. Ett servitut som säkerställer väganslutning, vatten och avlopp eller annan nödvändig infrastruktur behövs för att banken ska se fastigheten som en fullgod och belåningsbar säkerhet. Saknas formell väg- eller anläggningsrätt kan banken vägra belåning helt.
Belastande servitut kan sänka värdet. Om ett tungt servitut inskränker ägarens rådighet, till exempel en stor ledningsrätt eller kraftig trafikbelastning över tomten, kan det påverka marknadsvärdet negativt. Banken gör en individuell bedömning vid värderingen, och den påverkar direkt hur mycket du kan låna.
Nyttjanderätter vägs in i kassaflödet. Långa avtal om exempelvis jakträtter, jordbruksarrenden eller kommersiella hyresavtal kan binda upp fastighetens kassaflöde eller begränsa framtida användning. Om ett avtal är ofördelaktigt eller snart löper ut utan möjlighet till förlängning ses det som en riskfaktor i bankens kassaflödes- och säkerhetsanalys.
Tomträtt bedöms ofta mer försiktigt. Banken kan ställa något hårdare krav eller göra en mer konservativ riskbedömning än för äganderätt. Eftersom tomträttsavgälden kan omförhandlas, och eftersom det finns regler om omförhandling och i sista hand uppsägning vid vissa tidsintervaller, kräver vissa finansiärer en lägre belåningsgrad än för friköpt mark. Läs därför tomträttsavtalet noga och fråga långivaren hur den bedömer just din tomträtt.
Olika banker gör olika bedömningar, så det kan löna sig att jämföra fler än en långivare när fastigheten har särskilda rättigheter. Svea Bank erbjuder fastighetslån till både företag och privatpersoner och lyfter själv fram flexibla lösningar när andra banker nekar. Jämför Svea Banks villkor →
🔍 Scenarioöversikt
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Belåna en fastighet med servitut som ger väganslutning och VA | ✅ | Nödvändiga servitut är en förutsättning för att fastigheten ska vara en fullgod säkerhet |
| Belåna en fastighet utan formell väg- eller anläggningsrätt | ⚠️ | Banken kan vägra belåning helt |
| Belåna en fastighet med ett tungt belastande servitut | ⚠️ | Marknadsvärdet kan påverkas negativt och banken gör en individuell bedömning som påverkar maxbeloppet |
| Pantsätta en tomträtt | ✅ | Sker genom inteckning och pantbrev i tomträtten, ofta med en mer försiktig riskbedömning |
| Få samma belåningsgrad på tomträtt som på friköpt mark | ⚠️ | Vissa finansiärer kräver lägre belåningsgrad vid tomträtt |
| Anta att ett servitut försvinner när fastigheten säljs | ❌ | Servitutet är knutet till fastigheten och följer med vid ägarbyte |
| Anta att en nyttjanderätt alltid följer med vid ägarbyte | ❌ | Den är bunden till personen eller organisationen och kan upphöra eller begränsas beroende på avtalsform och inskrivning |
| Ha ett nyttjanderättsavtal som snart löper ut utan förlängning | ⚠️ | Vägs in som riskfaktor i kassaflödes- och säkerhetsanalysen |
💰 Vad kostar ett fastighetslån – och hur påverkas kostnaden?
Kostnaden för ett fastighetslån sätts individuellt. Räntan baseras bland annat på företagets eller låntagarens kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde, och på vilken säkerhet som ställs. Ett lån med fastighet som säkerhet får ofta mer förmånliga villkor än ett lån utan pant, men räntan kan skilja sig mycket mellan långivare. Därför är jämförelsen avgörande för totalkostnaden.
Utöver räntan kan det tillkomma avgifter som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnader för pantbrev och värdering. Räkna alltid på totalkostnaden, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Kolla ränta hos Svea Bank →
🧾 Kostnadsposter och kopplingen till rättigheterna
| Kostnadspost | Vad som gäller enligt vår genomgång | Koppling till servitut och tomträtt |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | I regel högst cirka 85% av marknadsvärdet, oftast 60-80% | Belastande rättigheter kan sänka värdet och tomträtt kan ge lägre nivå |
| Ränta | Sätts individuellt, rörlig eller fast. Räntenivå: uppgift ej tillgänglig | Räntan beror bland annat på risken och vilken säkerhet som ställts |
| Avgifter | Uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering | För tomträtt tas pantbrev i tomträtten |
| Löptid | Ofta 10-25 år, i vissa fall upp till 30 år | Avtal som löper ut snart kan vägas in som riskfaktor |
| Löpande markkostnad | Tomträttsavgäld betalas årligen | Belastar driftsnettot och kan omförhandlas periodvis |
📊 Faktorer som påverkar kostnaden
- Kreditvärdighet och återbetalningsförmåga hos den som lånar.
- Fastighetens läge och marknadsvärde, där belastande servitut kan påverka värdet.
- Vilken säkerhet som ställs och hur banken bedömer den.
- Belåningsgrad, det vill säga hur stor del av värdet som lånas.
- Tomträttsavgäldens storlek och möjligheten att den höjs vid omförhandling.
- Nyttjanderättsavtal som binder upp kassaflödet eller löper ut snart.
- Avgifter för uppläggning, kredit, pantbrev och värdering.
- Val av amorteringsform, eftersom den påverkar både likviditet och totalkostnad.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån när fastigheten har rättigheter
Gör den juridiska genomgången först och jämför långivare sedan. Då vet du vad banken kommer att fråga om och kan ge tydligare uppgifter i ansökan.
- Kartlägg rättigheterna. Ta reda på vilka servitut, nyttjanderätter och eventuell tomträtt som finns, och vilka som är tillgångar respektive belastningar.
- Skilj mellan avtalsservitut och officialservitut. Kontrollera att avtalsservitut är inskrivna i fastighetsregistret, eftersom officialservitut har starkare sakrättsligt skydd.
- Säkerställ väg- och VA-rättigheter. Utan formell väg- eller anläggningsrätt kan banken vägra belåning helt.
- Gå igenom belastande servitut och avtal. Notera avtalstid, förlängningsmöjligheter och hur de påverkar kassaflödet.
- Granska tomträttsavtalet. Ta reda på avgäldens nivå och när den kan omförhandlas, och räkna med en buffert för framtida höjningar.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Små skillnader i värdering kan bli stora skillnader i lånebelopp.
- Räkna med marginal. Lån inte maximalt. Belåningsgraden ligger oftast mellan 60 och 80%, och du behöver tåla både en räntehöjning och en höjd tomträttsavgäld utan att ekonomin blir ansträngd. Jämför sedan flera långivare och be dem presentera sina bästa villkor. Ansök hos Svea Bank →
Vid komplexa situationer, till exempel flera fastigheter, företagsägande, skuldsanering eller arv och skilsmässa, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Den här guiden ger allmän vägledning och inte personlig rådgivning.
❓ Vanliga frågor
❓ Vad är skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt?
Ett servitut är knutet till fastigheten och är en stadigvarande rättighet för en fastighet att använda en annan, till exempel en väg eller en ledning. En nyttjanderätt är bunden till en person eller ett företag och är tidsbegränsad, till exempel ett arrende eller en hyra. Servitutet följer med vid ägarbyte, medan nyttjanderätten kan upphöra eller begränsas.
❓ Vad är skillnaden mellan avtalsservitut och officialservitut?
Ett avtalsservitut bygger på ett civilrättsligt avtal och bör skrivas in i fastighetsregistret. Ett officialservitut bildas genom myndighetsbeslut vid lantmäteriförrättning och har starkare sakrättsligt skydd. Kontrollera vilken typ ditt servitut är innan du ansöker om lån.
❓ Följer ett servitut med när fastigheten säljs?
Ja. Ett servitut är knutet till själva fastigheten och inte till ägaren, så det följer med vid ett ägarbyte. Det gäller både servitut som gynnar fastigheten och servitut som belastar den, vilket är en anledning till att banken tittar på dem vid värderingen.
❓ Kan jag belåna en tomträtt?
Ja, tomträtter kan pantsättas genom inteckning och pantbrev i tomträtten, på samma sätt som vanlig fast egendom. Banken kan dock ställa något hårdare krav eller göra en mer försiktig riskbedömning, och vissa finansiärer kräver en lägre belåningsgrad än för friköpt mark. Se Svea Banks krav och villkor →
❓ Varför räknar banken med en buffert för tomträttsavgälden?
Tomträttsavgälden är en fast, löpande kostnad som belastar fastighetens driftsnetto. Eftersom markägaren kan omförhandla avgälden periodvis kan kostnaden stiga kraftigt, till exempel när räntor eller markvärden ökar. Banken räknar därför med en marginal för framtida höjningar i sin kalkyl.
❓ Kan en fastighet utan väg- eller anläggningsrätt belånas?
Det är svårt. Ett servitut som garanterar väganslutning, vatten och avlopp eller annan nödvändig infrastruktur är en förutsättning för att banken ska se fastigheten som en fullgod säkerhet. Saknas formell väg- eller anläggningsrätt kan banken vägra belåning helt. Jämför Svea Banks villkor →
❓ Hur kan ett belastande servitut påverka lånebeloppet?
Ett tungt servitut som inskränker ägarens rådighet kan påverka marknadsvärdet negativt. Banken gör en individuell bedömning vid värderingen, och eftersom belåningsgraden räknas på värdet påverkar bedömningen direkt det maximala lånebeloppet.
❓ Påverkar en nyttjanderätt som arrende eller jakträtt bankens bedömning?
Ja. Långa avtal om jakträtter, jordbruksarrenden eller kommersiella hyresavtal kan binda upp fastighetens kassaflöde eller begränsa framtida användning. Om ett avtal är ofördelaktigt eller snart löper ut utan möjlighet till förlängning vägs det in som en riskfaktor i bankens kassaflödes- och säkerhetsanalys. Kolla ränta hos Svea Bank →
❓ Vad kan jag göra om banken ger avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera motiveringen. Finns det brister du kan åtgärda, kan du förbättra din affärsplan eller lämna ytterligare säkerhet, eller kan du minska lånebeloppet? Du kan också vända dig till andra långivare, eftersom olika banker gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor.
❓ Hur jämför jag flera långivare utan att göra flera kreditupplysningar?
Genom en låneförmedlare når du flera långivare med en ansökan, vilket bara blir en kreditupplysning. Krea är en förmedlare som specialiserar sig på fastighetslån. Ju tydligare uppgifter du lämnar om fastigheten och dess rättigheter, desto lättare är det för långivarna att bedöma risken. Se Kreas erbjudande →
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- Servitut är knutna till fastigheten och följer med vid ägarbyte, medan nyttjanderätter är bundna till en person eller ett företag och kan upphöra eller begränsas.
- Tomträtt innebär att du äger byggnaden men inte marken och betalar en årlig avgäld som kan omförhandlas.
- Nödvändiga servitut för väg och VA är en förutsättning för belåning, medan tunga belastningar kan sänka värdet och maxbeloppet.
- Banken kan bedöma tomträtt mer försiktigt och vissa finansiärer kräver lägre belåningsgrad.
- Gör en juridisk genomgång av fastigheten, låt en oberoende aktör värdera den och räkna med marginal. Lån inte maximalt.
- Fastigheten ställs som säkerhet. Om du inte kan betala kan du förlora den, och räntehöjningar eller höjd tomträttsavgäld ökar månadskostnaden. För stöd vid betalningsproblem kan du vända dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
