Ja, det kan i vissa fall gå att ansöka om och få fastighetslån trots betalningsanmärkningar eller äldre skatteskulder i bolaget, men ingen långivare lovar något i förväg. Prövningen är individuell och utgår från bolagets återbetalningsförmåga, ekonomi och de säkerheter som ställs.
Fastigheten som pant väger tungt: belåningen ligger i regel mellan 60 och 80% av värdet och högst cirka 85%. Vid stora skulder tillsammans med betalningsanmärkningar är det enligt vanlig kreditbedömning i princip omöjligt att få lån, och vissa långivare kräver att bolaget inte har skuldsaldo hos Kronofogden. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre ju större risk långivaren bedömer. Eftersom fastigheten är säkerhet kan uteblivna betalningar leda till att den går förlorad.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om ett bolag kan få fastighetslån trots betalningsanmärkning eller skatteskulder rekommenderar vi Svea Bank.
Svea Bank erbjuder fastighetslån till både företag och privatpersoner och profilerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekar, vilket gör dem relevanta när en vanlig bankansökan har strandat. Eftersom fastigheten kan ställas som pant, och belåningen normalt landar mellan 60 och 80% av värdet, kan en lägre belåningsgrad ge långivaren större marginal. Det är ingen utfästelse: prövningen är individuell och räntan kan bli högre.
📊 Jämförelse: ledande långivare för fastighetslån till företag
Tabellen visar långivare och förmedlare som är relevanta för fastighetslån till företag. Uppgifterna beskriver vad respektive aktör erbjuder, inte vem som godkänner en ansökan med anmärkning, vilket alltid avgörs individuellt.
| Långivare | Typ | Passar | Det här utmärker | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Svea Bank | Bank, fastighetslån | Företag och privatpersoner | Flexibla lösningar när andra banker nekar | Se erbjudande → |
| Krea | Låneförmedlare, fastighet | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserade på större fastighetslån och leasing, med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare, företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag (endast juridiska personer) | Kan hjälpa till att jämföra fastighetslån för företag | Se erbjudande → |
| SEB | Bank | Företag och bostadsrättsföreningar | Bedömer belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning. Säkerhet är pantbrev med fullt belåningsvärde | — |
| Almi | Statligt bolag | Företag med upp till 250 anställda | Lån, rådgivning och riskkapital. Ingen övre gräns för lånebelopp och kan kombineras med banklån | — |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Guiden går igenom hur ett bolag med betalningsanmärkning eller äldre skatteskulder kan närma sig en fastighetsfinansiering:
- Hur långivare bedömer anmärkningar, skulder och betalningshistorik
- Vilken roll fastigheten som säkerhet spelar
- Vad som gäller och vad som inte gäller
- Vad lånet kostar och vad som påverkar räntan
- Hur du går tillväga steg för steg
🏠 Fastighetslån med betalningsanmärkning förklarat — från grunden
Ett fastighetslån är ett lån där företaget eller bostadsrättsföreningen ställer fastigheten som säkerhet genom pantbrev. Det kan användas för att köpa, renovera eller bygga om, och även för att frigöra kapital genom att belåna en fastighet som bolaget redan äger. Pant i fastighet ger långivaren en god säkerhet, vilket ofta kan möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor.
Betalningsanmärkningar och skatteskulder kommer in i bilden genom bolagets betalningshistorik. Långivare tittar på om fakturor har betalats i tid, och stora skulder tillsammans med betalningsanmärkningar gör det enligt vanlig kreditbedömning i princip omöjligt att få lån. Vissa långivare kräver dessutom att bolaget inte har skuldsaldo hos Kronofogden. Obetalda skatter räknas som en del av den samlade bilden av bolagets skulder och betalningshistorik.
🔍 Så bedömer långivaren bolaget
Bedömningen görs utifrån kreditvärdighet, alltså återbetalningsförmåga, vilken bedöms utifrån bolagets ekonomi, säkerheterna som ställs och själva projektets utsikter. En storbank som SEB beskriver prövningen som fyra delar: belåningsgrad, kassaflöde, säkerhet och räntebindning. Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde, det vill säga bära sina egna kostnader inklusive lånet.
En lägre belåningsgrad innebär att en mindre del av fastighetens värde är belånad, vilket ger långivaren större marginal. Det kan stärka en ansökan, men det ersätter inte en bedömning av bolagets betalningsförmåga och ingen utfästelse kan göras.
⚠️ Risker du behöver känna till
Fastigheten ställs som säkerhet. Om lånet inte kan betalas tillbaka kan långivaren utnyttja säkerheten, och det kan leda till att fastigheten går förlorad. Uteblivna betalningar kan dessutom ge nya betalningsanmärkningar som försvårar framtida lån.
Rörlig ränta följer marknadsräntan, så en räntehöjning ökar månadskostnaden. Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan. Om någon har gått i borgen för bolaget kan även den personen drabbas om lånet inte betalas.
✅ Vad gäller för fastighetslån med anmärkning — och vad gäller inte?
Många missförstånd kring lån med anmärkning handlar om vad som faktiskt avgör utfallet. Tabellen sammanfattar vanliga situationer.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Fastigheten ställs som pant | ✅ | Ger långivaren god säkerhet och kan möjliggöra större lån och mer förmånliga villkor, men ersätter inte kreditprövningen |
| Belåna mer än cirka 85% av värdet | ❌ | Högsta nivå i regel är cirka 85%. Behövs mer finansiering kan lånet i vissa fall kombineras med andra låneformer |
| Låna utan att fastigheten sätts i pant | ⚠️ | Ger ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider |
| Ansöka med stora skulder och flera betalningsanmärkningar | ❌ | Enligt vanlig kreditbedömning i princip omöjligt att få lån |
| Ansöka när bolaget har skuldsaldo hos Kronofogden | ⚠️ | Vissa långivare ställer uttryckligen krav på att skuldsaldo saknas |
| Ansöka med äldre skatteskulder eller enstaka anmärkningar | ⚠️ | Bedöms individuellt mot betalningshistorik, nuvarande ekonomi och säkerhet. Inget utfall kan utlovas |
| Komplettera med personlig borgen eller medfinansiär | ⚠️ | Kan stärka en ansökan, men borgensmannen kan bli betalningsskyldig om bolaget inte kan betala |
| Skicka ansökan till flera långivare var för sig | ⚠️ | Flera kreditupplysningar via UC kan ha negativ påverkan. En låneförmedlare ger bara en kreditupplysning |
| Ge upp efter ett första avslag | ❌ | Ta reda på orsaken och pröva andra långivare, eftersom olika långivare gör olika bedömningar |
Oavsett långivare prövas säkerhet, belåningsgrad och betalningsförmåga. Svea Bank erbjuder fastighetslån till företag och profilerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekat, vilket kan göra dem värda att jämföra.
💰 Vad kostar fastighetslån för företag med anmärkning?
Räntan sätts individuellt efter kreditprövning och bygger bland annat på bolagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Ju högre risk långivaren bedömer, desto högre ränta kan bolaget få, och en betalningsanmärkning kan därför påverka kostnaden. Tabellen visar typiska nivåer per lånetyp.
| Lånetyp | Typisk löptid | Belåningsgrad | Kostnader att räkna med |
|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån (förvärv, ombyggnad) | 10 till 25 år, i vissa fall upp till 30 år | Normalt upp till cirka 85%, oftast 60 till 80% | Ränta, uppläggningsavgift, kreditavgift, pantbrev och värdering |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Uppgift ej tillgänglig | Ofta högre ränta och kort löptid |
| Byggnadskreditiv | Ofta upp till 2 år under byggperioden | Uppgift ej tillgänglig | Ränta på den del av krediten som utnyttjas |
Följande faktorer påverkar kostnaden:
- Bolagets kreditvärdighet och ekonomiska förutsättningar, där betalningshistorik och skuldsättning ingår.
- Fastighetens läge och marknadsvärde.
- Vilken säkerhet som ställs för lånet.
- Lånebelopp och löptid. Kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad, men den procentuella kostnaden kan bli högre.
- Marknadsräntan och valet mellan rörlig och fast ränta.
- Avgifter utöver räntan, som uppläggningsavgift, kreditavgift samt kostnad för pantbrev och värdering.
- Amorteringsform (annuitet, rak amortering eller bullet-lösning), som påverkar likviditet och totalkostnad.
Räkna alltid på totalkostnaden inklusive avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga avgifter. Svea Bank erbjuder fastighetslån till företag, men ränta och villkor sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre för ett bolag med anmärkningar.
🎯 Så väljer du rätt fastighetslån för företag
- Kartlägg skulder och anmärkningar. Ta reda på exakt vilka betalningsanmärkningar, skatteskulder och eventuellt skuldsaldo hos Kronofogden som finns. Vissa långivare ställer krav på att skuldsaldo saknas, så det är bra att veta innan du ansöker.
- Räkna på betalningsförmåga och marginal. Räkna med att räntan kan stiga och att kostnaden kan bli högre än för ett bolag utan anmärkningar. Låna inte så mycket som möjligt utan lämna utrymme för räntehöjningar och svagare månader.
- Välj belåningsgrad med marginal. Belåningen ligger normalt mellan 60 och 80% av värdet och högst cirka 85%. Låt en oberoende aktör värdera fastigheten.
- Samla underlag. Det kan handla om fastighetsvärdering, kalkyl eller likviditetsbudget, minst ett bokslut och en affärsplan. Var tydlig med varför du söker, hur mycket och till vad, eftersom det brukar göra processen snabbare.
- Jämför totalkostnad och långivare. Räkna på totalränta inklusive alla avgifter. Via en låneförmedlare kan du nå flera långivare med en ansökan och få bara en kreditupplysning.
- Hantera ett avslag konstruktivt. Ta reda på orsaken. Finns brister att åtgärda, kan affärsplanen förbättras, kan ytterligare säkerhet lämnas eller kan lånebeloppet minskas?
- Be om hjälp vid komplexa situationer. Har bolaget flera fastigheter, pågående skuldproblem eller ägarförändringar bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare. Budget- och skuldrådgivning finns i kommunen, med kontaktuppgifter på konsumentverket.se.
När underlaget är klart kan du börja jämföra långivare som riktar sig till företag, till exempel Svea Bank.
❓ Vanliga frågor
❓ Kan ett bolag få fastighetslån trots betalningsanmärkning?
Det går att ansöka, men utfallet avgörs individuellt. Långivaren bedömer bolagets kreditvärdighet, alltså återbetalningsförmågan utifrån ekonomi och säkerheter, samt projektets utsikter. Vid stora skulder tillsammans med betalningsanmärkningar är det enligt vanlig kreditbedömning i princip omöjligt att få lån. Ingen långivare kan lova godkännande i förväg.
❓ Hur påverkar skatteskulder en ansökan om fastighetslån?
Obetalda skatter ingår i bilden av bolagets betalningshistorik och skuldsättning, två saker som långivare tittar särskilt på. Hur stor betydelse de får beror på långivaren, skuldens storlek och bolagets nuvarande ekonomi. Fråga långivaren i förväg vilka underlag som behövs. Svea Bank profilerar sig med flexibla lösningar när andra banker nekar.
❓ Kan jag få lån om bolaget har skuld hos Kronofogden?
Vissa långivare ställer krav på att bolaget inte har skuldsaldo hos Kronofogden. Det är alltså ett villkor som varierar mellan långivare. Har bolaget en sådan skuld är det klokt att fråga redan före ansökan, så att du undviker onödiga kreditupplysningar.
❓ Hur mycket kan ett bolag belåna fastigheten?
I regel kan du belåna högst cirka 85% av fastighetens värde, men oftast hamnar belåningen mellan 60 och 80%. Det innebär att bolaget själv måste kunna finansiera kontantinsatsen. Krea kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr, men belåna inte mer än vad bolaget klarar med marginal.
❓ Kan en redan belånad fastighet användas som säkerhet?
Ja, en befintlig fastighet kan användas som säkerhet även om den redan är belånad. Genom att utnyttja övervärdet frigörs kapital som kan användas till andra satsningar, medan det befintliga lånet ligger kvar. Hur stort utrymmet är avgörs av värderingen och långivarens bedömning.
❓ Vad är fördelen med att gå via en låneförmedlare?
Via en låneförmedlare når du flera banker och långivare med bara en ansökan och kan få hjälp att utforma den. Det blir dessutom bara en kreditupplysning, medan flera separata ansökningar ger flera kreditupplysningar som kan ha negativ påverkan. Creddo är en förmedlare som kan hjälpa till att jämföra fastighetslån för företag.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta alltid reda på anledningen till avslaget och utvärdera långivarens motivering. Finns det brister du kan åtgärda, kan du förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet? Olika långivare gör olika bedömningar och erbjuder olika villkor, så det lönar sig ofta att prata med flera.
❓ Hur lång löptid kan ett fastighetslån ha?
Långsiktiga fastighetslån har oftast en löptid mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år. Brygglån är betydligt kortare, från några månader upp till 24 månader, och byggnadskreditiv löper ofta upp till 2 år under byggperioden. Kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad, men kräver högre betalningar i månaden.
❓ Vilka risker finns med fastighetslån för ett bolag med anmärkningar?
Fastigheten ställs som säkerhet, och vid utebliven betalning kan långivaren utnyttja den så att bolaget förlorar fastigheten. Räntehöjningar påverkar månadskostnaden vid rörlig ränta, och nya betalningsanmärkningar kan göra det svårare att få lån, hyra lokaler eller teckna abonnemang. Har någon gått i borgen kan även den personen drabbas. Vid komplexa situationer bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare.
🏆 Sammanfattning
Ett bolag med betalningsanmärkning eller äldre skatteskulder kan ansöka om fastighetslån, men prövningen är individuell och inget utfall kan utlovas. De viktigaste lärdomarna:
- Betalningshistorik och skuldsättning väger tungt, och stora skulder tillsammans med anmärkningar gör det i princip omöjligt att få lån enligt vanlig kreditbedömning.
- Fastigheten som pant ger god säkerhet, men belåningen ska ligga med marginal under taket på cirka 85%, oftast mellan 60 och 80%.
- Vissa långivare kräver att bolaget saknar skuldsaldo hos Kronofogden.
- Räkna på totalkostnad inklusive avgifter och på hur ekonomin tål en räntehöjning.
- Ett avslag är inte slutet. Ta reda på orsaken och jämför andra långivare, gärna via en förmedlare som ger en enda kreditupplysning.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar — se till att du kan betala tillbaka lånet.
Om skribenten
