Kombinationen går ut på att låta ett företagslån utan pant finansiera renoveringen, och därefter ersätta eller komplettera det med ett långsiktigt fastighetslån med fastigheten som säkerhet när värdet har setts över. Ett fastighetslån kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, men oftast hamnar belåningen mellan 60 och 80%. Löptiden ligger vanligtvis på 10 till 25 år, medan brygglån ofta löper från några månader upp till 24 månader.
Upplägget bygger på att långivaren senare godkänner refinansieringen och att värderingen räcker. Gör den inte det måste företagslånet ändå betalas tillbaka. Fastigheten ställs som säkerhet för fastighetslånet, och utebliven betalning kan leda till förlust av fastigheten. Räntor sätts individuellt efter kreditprövning och kan bli högre än du räknat med.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man kombinerar fastighetslån med företagslån utan säkerhet vid en renovering rekommenderar vi Krea.
Krea är en låneförmedlare som specialiserar sig på lån till fastigheter och kan hjälpa till med bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. En ansökan via en låneförmedlare ger bara en kreditupplysning, vilket är en fördel när en kombinerad lösning annars kräver kontakt med flera långivare. Krea kräver ofta säkerhet i fastighet och räntan sätts individuellt efter kreditprövning, så den kan bli högre än du först räknar med.
📊 Jämförelse: Ledande långivare för kombinerad finansiering vid renovering
Tabellen visar aktörer som är relevanta när ett fastighetslån ska kombineras med ett företagslån. Räntor och villkor sätts individuellt, så använd tabellen för att avgöra vilka du vill jämföra och inte för att räkna ut vad lånet kostar.
| Aktör | Typ | Passar | Värt att veta | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Krea | Låneförmedlare för fastighetslån | Företagare och fastighetsinvesterare | Specialiserar sig på större fastighetslån och leasing samt bryggfinansiering, topplån och förvärvslån upp till 100 miljoner kr. Kräver ofta säkerhet i fastighet | Se erbjudande → |
| Creddo | Låneförmedlare för företagslån | Små och medelstora fastighetsbolag | Inriktat enbart mot juridiska personer. Kan också hjälpa till att jämföra fastighetslån | Se erbjudande → |
| Svea Bank | Fastighetslån | Företag och privatpersoner med behov | Beskrivs erbjuda flexibla lösningar när andra banker nekar | Se erbjudande → |
| Almi | Statligt bolag med lån, rådgivning och riskkapital | Företag med upp till 250 anställda | Lån kan kombineras med egen finansiering eller banklån, och det finns ingen övre gräns för lånebelopp. Kan vara avgörande för att banken ska bevilja ett lån | – |
| SEB | Bank med fastighetslån för företag och bostadsrättsföreningar | Hyresfastigheter, kommersiella fastigheter och lantbruksenheter | Kräver pantbrev med fullt belåningsvärde och att fastigheten över tid visar positivt kassaflöde. Priset sätts individuellt | – |
| toborrow | Låneförmedlare | Företag som söker fastighetsfinansiering | Samarbetar med flera banker och långivare, bland annat Serafim Finans | – |
Skillnaden mellan förmedlare och direktlångivare är viktig i en kombinerad lösning. Via en förmedlare når du flera långivare med en ansökan, medan en bank eller ett statligt bolag som Almi ger dig ett enskilt erbjudande att väga mot övriga.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Den här guiden går igenom:
- hur ett fastighetslån och ett företagslån utan säkerhet kan samverka vid en renovering
- vilka risker som följer med upplägget, inklusive refinansieringsrisken
- vad som gäller och inte gäller, till exempel belåningsgrad och krav på säkerhet
- vad kombinationen kan kosta, med ett räkneexempel på belåningsgrad
- hur du väljer rätt upplägg och vilka steg du bör ta före ansökan
🏠 Kombinerad finansiering förklarat – från grunden
Kombinerad finansiering betyder att du använder två lån med olika roller för samma projekt. Ett långsiktigt fastighetslån står för basen, och ett kortare företagslån utan pant täcker renoveringen medan projektet pågår. I den här guiden kallar vi det långsiktiga fastighetslånet för seniorlånet.
🛡️ Fastighetslånet – den långsiktiga basen
Ett fastighetslån är ett lån där företaget använder fastigheten som säkerhet genom pantbrev. Pantbrevet är ett bevis på inteckning i fastigheten och registreras hos Lantmäteriet. Du kan som regel belåna högst cirka 85% av fastighetens värde, och oftast ligger belåningen mellan 60 och 80%. Den del som lånet inte täcker måste finansieras på annat sätt.
Löptiden för långsiktiga fastighetslån ligger vanligtvis mellan 10 och 25 år, och i vissa fall upp till 30 år. Räntan och villkoren sätts utifrån bland annat företagets kreditvärdighet samt fastighetens läge och marknadsvärde. Eftersom fastigheten är säkerhet blir villkoren ofta mer förmånliga än för lån utan pant.
💰 Företagslånet utan säkerhet – den snabba bryggan
Ett företagslån är ett lån till ett företag, inte till dig som privatperson. Det kan vara villkorat med eller utan säkerhet, men många långivare ställer krav på säkerhet, till exempel pantsatt fastighet eller personlig borgen. Personlig borgen innebär att en eller flera personer går in som säkerhet om företaget inte kan betala tillbaka lånet.
Finansbolag och digitala utmanare har ofta ansökan online och kan därför vara snabbare än banker, som kan ta flera veckor på sig. Samtidigt innebär lån som tas utan att fastigheten pantsätts ofta lägre lånebelopp och kortare återbetalningstider. Renoveringsbudgeten måste därför rymmas inom vad långivaren är beredd att låna ut utan pant.
🔍 Så hänger stegen ihop
- Fastigheten värderas inför renoveringen, helst av en oberoende aktör.
- Företagslånet utan säkerhet betalas ut och finansierar renoveringen.
- När arbetet är klart görs en ny värdering av fastigheten.
- Seniorlånet läggs om eller tas upp utifrån den nya värderingen, och företagslånet betalas tillbaka.
Om värderingen blir högre kan utrymmet för belåning öka, men det är aldrig garanterat. Långivaren gör alltid en egen bedömning av både fastigheten och företagets återbetalningsförmåga.
Det finns också en variant där företaget i stället använder ett företagslån med fastigheten som säkerhet. Även om fastigheten redan är belånad kan övervärdet utnyttjas, och det befintliga lånet ligger då kvar medan du får tillgång till extra finansiering.
⚠️ Riskerna du måste känna till
- Refinansieringsrisken: Företagslånet måste betalas tillbaka även om värderingen blir lägre än planerat eller om långivaren inte godkänner omläggningen.
- Fastigheten som säkerhet: Utebliven betalning på fastighetslånet kan leda till förlust av fastigheten.
- Ränterisken: En rörlig ränta följer marknadsräntan, så höjningar ger högre månadskostnad. Fast ränta skyddar mot förändringar i marknadsräntan.
- Kort löptid: Kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad men kan ge en högre procentuell kostnad, och månadsbetalningarna blir i regel större.
- Personlig borgen: Alla säkerheter kan utnyttjas av långivaren och kan få stora konsekvenser för dig, din familj eller annan person som gått i borgen.
- Betalningsanmärkning: Klarar du inte att betala i tid riskerar du en betalningsanmärkning, vilket kan göra det svårare att få nya lån.
✅ Vad gäller för kombinerad finansiering – och vad gäller inte?
Många missförstånd handlar om vad ett lån utan säkerhet faktiskt innebär och hur mycket en fastighet får belånas. Tabellen reder ut de vanligaste situationerna.
| Scenario | Möjligt? | Notering |
|---|---|---|
| Kombinera fastighetslån med ett företagslån | ⚠️ | Fastigheter belånas normalt upp till cirka 85%. Behöver du mer kan du i vissa fall kombinera med andra låneformer, till exempel företagslån, om långivaren godkänner upplägget |
| Ta ett företagslån helt utan säkerhet | ⚠️ | Ett företagslån kan vara villkorat med eller utan säkerhet, men många långivare kräver säkerhet, till exempel pantsatt fastighet eller personlig borgen |
| Använda en redan belånad fastighet som säkerhet för ytterligare finansiering | ✅ | Övervärdet kan utnyttjas medan det befintliga lånet ligger kvar |
| Ta ett företagslån som privatperson | ❌ | Ett företagslån är ett lån till ett företag, inte till dig som privatperson. Kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare om din situation är komplex |
| Få lån som nystartat företag | ⚠️ | Kan fungera med tillräcklig säkerhet, till exempel personlig borgen, medfinansiär eller ett starkt affärscase. Vissa långivare kräver minst 6 månaders verksamhet och ett bokslut |
| Ersätta företagslånet med ett fastighetslån efter renoveringen | ⚠️ | Att refinansiera och samla lån till ett fastighetslån är möjligt, men beror på långivarens bedömning av värdering, belåningsgrad och kassaflöde |
| Slippa risk eftersom lånet saknar pant | ❌ | Personlig borgen och betalningsanmärkningar kan ge stora konsekvenser även utan pant i fastigheten |
Behöver renoveringen kompletteras med bryggfinansiering eller topplån kan Krea hjälpa till med lån upp till 100 miljoner kr. Räntan sätts individuellt efter kreditprövning.
💰 Vad kostar kombinerad finansiering vid renovering?
Det kostar att låna, och räntan sätts individuellt efter lånebelopp, löptid och företagets ekonomiska förutsättningar. Tabellen visar vilka nivåer och kostnadsposter som är typiska per låneform.
| Låneform | Typisk löptid | Ränta och avgifter | Passar för | Erbjudande |
|---|---|---|---|---|
| Långsiktigt fastighetslån (seniorlån) | Vanligtvis 10 till 25 år, ibland upp till 30 år | Sätts individuellt efter kreditprövning. Avgifter kan omfatta uppläggning, kredit, pantbrev och värdering | Långsiktig bas med fastigheten som säkerhet | Se erbjudande → |
| Brygglån | Några månader upp till 24 månader | Räkna med högre ränta och kort löptid | Kortsiktigt gap i väntan på refinansiering | – |
| Byggnadskreditiv | Typiskt under byggperioden, ofta upp till 2 år | Ränta betalas oftast bara på den del av krediten som utnyttjas | Renovering eller nybyggnation med successiv utbetalning | – |
| Företagslån utan säkerhet | Uppgift ej tillgänglig | Sätts efter företagets ekonomiska förutsättningar. Högre risk kan ge högre ränta | Snabb finansiering av renoveringen innan refinansiering | Se erbjudande → |
| Kontokredit | Ett år, villkoren bestäms oftast årsvis | Årlig avgift plus ränta på den utnyttjade krediten. Borgen eller företagsinteckning är vanliga säkerheter | Kortsiktig likviditet | – |
Det som påverkar totalkostnaden mest är:
- Lånebeloppet och löptiden, eftersom en kortare löptid ger lägre sammanlagd räntekostnad men ofta en högre procentuell kostnad.
- Företagets kreditvärdighet. Ett nytt företag utan stabil ekonomi kan innebära högre risk och därmed högre ränta.
- Fastighetens läge och marknadsvärde samt vilken säkerhet som ställs.
- Avgifter utöver räntan, som uppläggningsavgift, kreditavgift och kostnad för pantbrev och värdering. En låg ränta kan dölja höga avgifter.
- Om räntan är rörlig eller fast, och hur amorteringen läggs upp. Rak amortering ger större betalningar i början, medan annuitet ger samma totala belopp varje månad om räntan inte ändras.
💡 Exempel: så förändras belåningsgraden
Exemplet är en illustration och inte en offert. Det visar bara hur belåningsgraden påverkas och räknar inte med ränta eller avgifter. Antagandena är att fastigheten är värderad till 10 000 000 kr, att det befintliga fastighetslånet är 6 000 000 kr och att renoveringen på 1 000 000 kr finansieras med ett företagslån utan säkerhet. Antagandet att värdet efter renoveringen blir 11 000 000 kr är hypotetiskt och aldrig garanterat.
| Läge | Total skuld | Fastighetsvärde | Belåningsgrad |
|---|---|---|---|
| Före renoveringen | 6 000 000 kr | 10 000 000 kr | 60,0% |
| Efter renoveringen, värdet oförändrat | 7 000 000 kr | 10 000 000 kr | 70,0% |
| Efter renoveringen, värdet 11 000 000 kr | 7 000 000 kr | 11 000 000 kr | 63,6% |
Utan värdeökning hamnar belåningsgraden på 70,0%, vilket är en betydligt högre nivå än innan renoveringen. Med en värdering på 11 000 000 kr sjunker den till 63,6%. Långivaren avgör vilken belåningsgrad som accepteras, och oftast ligger den mellan 60 och 80%. Ju närmare taket du kommer, desto mindre marginal har du om värdet eller räntan rör sig åt fel håll.
Vill du se vad en förmedlare kan hitta för fastighetsdelen av upplägget kan du kolla ränta hos Krea.
🎯 Så väljer du rätt kombinerad finansiering
Målet är ett upplägg du klarar att betala även om renoveringen drar ut på tiden eller värderingen blir lägre än du hoppats. Gå igenom stegen i ordning.
- Räkna på renoveringen och kassaflödet. Var realistisk med framtida kassaflöden, eftersom överoptimism kan leda till likviditetsproblem senare. Räkna med en marginal och låna inte mer än du behöver.
- Låt en oberoende aktör värdera fastigheten. Värderingen avgör hur mycket du kan belåna, och en värdering från en oberoende aktör ger en säkrare grund.
- Kartlägg befintlig belåning. Belåningen ligger oftast mellan 60 och 80% av värdet, med cirka 85% som tak. Se hur mycket utrymme som faktiskt finns.
- Välj bryggan. Jämför ett företagslån utan säkerhet med brygglån, byggnadskreditiv och ett företagslån med fastigheten som säkerhet. Räkna på totalräntan inklusive alla avgifter.
- Planera utgången. Bestäm när och hur företagslånet ska ersättas, och ha en plan om refinansieringen dröjer eller nekas. Amorteringsfria perioder kan vara lockande, men kostnaden skjuts ofta framåt.
- Ansök via en förmedlare. Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan, medan en ansökan hos en låneförmedlare bara blir en kreditupplysning. Jämför sedan räntor och avgifter från de långivare som kan erbjuda lån.
- Verifiera villkoren. Kontrollera ränta, avgifter, säkerhetskrav och om personlig borgen krävs innan du skriver under.
Är din situation komplex, till exempel med flera fastigheter, företagsägande, skuldsanering eller arv och skilsmässa, bör du kontakta långivaren eller en oberoende rådgivare innan du bestämmer dig.
Sök kombinerad finansiering hos Krea →
❓ Vanliga frågor
❓ Kan jag kombinera ett fastighetslån med ett företagslån?
Ja, i vissa fall. Fastigheter kan normalt belånas upp till cirka 85% av marknadsvärdet, och behöver du finansiering över den nivån kan du ibland kombinera med andra låneformer som företagslån. Det förutsätter att långivaren godkänner upplägget och villkoren avgörs individuellt.
❓ Vad innebär ett företagslån utan säkerhet?
Det innebär att långivaren inte tar pant i fastigheten för lånet. Ett företagslån kan vara villkorat med eller utan säkerhet, men många långivare ställer krav på säkerhet, till exempel personlig borgen. Kontrollera därför alltid om en person måste gå i borgen, eftersom det kan få stora konsekvenser för den personen.
❓ Vad händer om värderingen inte höjs efter renoveringen?
Belåningsgraden räknas mot fastighetens marknadsvärde, så utan värdeökning blir den högre. I exemplet ovan hamnar den på 70,0% i stället för 63,6%. Utrymmet för refinansiering kan då bli mindre än planerat, men företagslånet ska ändå betalas tillbaka.
❓ Är det alltid billigare att refinansiera till ett fastighetslån?
Inte nödvändigtvis. Ett fastighetslån har fastigheten som säkerhet och får ofta mer förmånliga villkor än lån utan pant, men avgifter som uppläggning, kredit, pantbrev och värdering tillkommer. Räkna på totalräntan inklusive alla avgifter, eftersom en låg ränta kan dölja höga kostnader.
❓ Hur påverkas jag av flera kreditupplysningar?
Flera kreditupplysningar via UC kan ha en negativ påverkan. Ansöker du i stället hos en låneförmedlare blir det bara en kreditupplysning, och du kan sedan jämföra de räntor och avgifter som varje långivare erbjuder.
❓ Kan jag som privatperson använda ett företagslån till renovering?
Nej, ett företagslån är ett lån till ett företag och inte till dig som privatperson. Den här guiden gäller bolag som äger och renoverar fastigheter. Är du privatperson eller är din situation komplex bör du kontakta en långivare eller en oberoende rådgivare.
❓ Vilka krav ställs på företaget?
Företaget ska vara registrerat och aktivt i Sverige, ha en giltig bolagsform och ett svenskt bankkonto. Bolagsformerna kan vara aktiebolag, handelsbolag, kommanditbolag eller enskild firma. Vissa långivare kräver också att du inte har skuldsaldo hos Kronofogden, att företaget varit verksamt minst 6 månader eller att det finns minst ett bokslut.
❓ Vad gör jag om jag får avslag?
Ta reda på anledningen och utvärdera långivarens motivering. Fundera på om du kan åtgärda brister, förbättra affärsplanen, lämna ytterligare säkerhet eller minska lånebeloppet. Det lönar sig ofta att prata med flera långivare, eftersom olika långivare gör olika bedömningar.
🏆 Sammanfattning
Att kombinera ett fastighetslån med ett företagslån utan säkerhet kan ge dig finansiering till renoveringen medan du väntar på en ny värdering. Det viktigaste att ta med sig:
- Fastighetslånet är den långsiktiga basen, med belåning som oftast ligger mellan 60 och 80% och cirka 85% som tak.
- Företagslånet utan pant är en brygga och måste betalas tillbaka även om refinansieringen inte blir av.
- Att värdet stiger efter renoveringen är aldrig garanterat, och belåningsgraden kan bli högre än innan.
- Räkna på totalkostnaden inklusive avgifter, planera hur företagslånet ska ersättas och låna inte mer än du behöver.
- Personlig borgen och fastigheten som säkerhet kan få stora konsekvenser om du inte kan betala.
Räntor och villkor ändras löpande och sätts individuellt efter kreditprövning. Verifiera alltid aktuell information direkt med långivaren innan du ansöker. Att låna kostar pengar – se till att du kan betala tillbaka lånet.
För fastighetsdelen av upplägget kan du jämföra villkor hos Krea.
Behöver ditt fastighetsbolag ett företagslån som komplement kan du se vad Creddo erbjuder.
Om skribenten
